注冊會計師考試《經濟法》第三章練習題
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【案例】甲公司于2007年10月10日通過拍賣方式拍得位于北京郊區(qū)的一塊工業(yè)建設用地;同年10月15日，甲公司與北京市土地管理部門簽訂《建設用地使用權出讓合同》;同年10月21日，甲公司繳納全部土地出讓金;同年11月5日，甲公司辦理完畢建設用地使用權登記，并獲得建設用地使用權證。
2007年11月21日，甲公司與相鄰土地的建設用地使用權人乙公司簽訂書面合同，該合同約定：甲公司在乙公司的土地上修筑一條機動車道，以利于交通方便;使用期限為20年;甲公司每年向乙公司支付8萬元費用。該合同所設立的權利沒有辦理登記手續(xù)。
2008年1月28日，甲公司以取得的上述建設用地使用權作抵押，向丙銀行借款5000萬元，借款期限3年。該抵押權辦理了登記手續(xù)。此后，甲公司依法辦理了各項立項、規(guī)劃、建筑許可、施工許可等手續(xù)之后開工建設廠房。
2008年5月，因城市修改道路規(guī)劃，政府提前收回甲公司取得的尚未建設廠房的部分土地，用于市政公路建設。甲公司因該原因辦理建設用地使用權變更登記手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)登記機構登記簿上記載的建設用地使用權面積與土地使用權證上的記載不盡一致。
要求：
根據(jù)上述內容，分別回答下列問題：
(1)甲公司于何時取得建設用地使用權?并說明理由。
(2)甲公司與乙公司訂立合同擬設立的是何種物權?該物權是否已經設立?并說明理由。
(3)甲公司在建造的廠房已經完工，未辦理房屋所有權證的情況下，是否取得該房屋所有權?并說明理由。
(4)甲公司建造的廠房是否屬于丙銀行抵押權涉及的抵押物范圍?并說明理由。丙銀行如何實現(xiàn)自己的抵押權?
(5)在政府提前收回甲公司部分建設用地使用權的情況下，丙銀行能否就甲公司獲得的補償金主張權利?并說明理由。
(6)在登記簿上的記載與土地使用權證上的記載不一致的情況下，以何為準?
【案例答案】
(1)甲公司于2007年11月5日取得建設用地使用權。根據(jù)規(guī)定，建設用地使用權的取得必須向登記機構辦理登記，登記是建設用地使用權生效的條件。在本題中，甲公司于2007年11月5日辦理了建設用地使用權的登記，因此，甲公可于2007年11月5日取得建設用地使用權。
(2)甲、乙公司設立的是地役權，該地役權已經設立。根據(jù)規(guī)定，地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。在本題中，當事人未辦理登記不影響地役權的設立，地役權白地役權合同生效時(2007年11月21日)設立。
(3)甲公司已經取得該房屋的所有權。根據(jù)規(guī)定，因合法建造等事實行為設立物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。在本題中，由于甲公
司建造的房屋已經完工，即使未辦理房屋所有權證書，但甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有權。
(4)①廠房不屬于抵押物的范圍。根據(jù)規(guī)定，以城市房地產設定抵押的，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。②丙銀行在實現(xiàn)自己的抵押權時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價，但對新增房屋的變價所得，丙銀行無權優(yōu)先受償。
(5)丙銀行可以就甲公司獲得的補償金主張權利。根據(jù)規(guī)定，擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收時，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。
(6)在登記簿上的記載與土地使用權證上的記載不一致的情況下，以登記簿為準。
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