廣州購物中心過剩城市綜合體發(fā)展堪憂

更新時間：2014-07-10 09:15:44 來源：|0

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摘要廣州購物中心過剩城市綜合體發(fā)展堪憂

　　城市綜合體是開發(fā)商的“香餑餑”，主打“聚合優(yōu)質(zhì)資源，演繹盛世繁華”，集購物、商務(wù)、酒店、住宅及娛樂等配套于一體，但受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，大多依靠購物中心盤活地段的城市綜合體的發(fā)展存在隱憂，因購物中心井噴式發(fā)展，導(dǎo)致零售物業(yè)空置率一路上升至5%，購物中心如果熬不過培育期，那么依托購物中心盤活城市綜合體的初衷有可能落空。

　　購物中心“奔四”競爭激烈

　　作為商業(yè)地產(chǎn)炙手可熱的“香餑餑”，城市綜合體廣受全國地產(chǎn)大鱷追捧。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2013年底廣州市區(qū)內(nèi)已建或在建的購物中心共有30多個，欲打造的城市綜合體數(shù)量較2012年增加了10個左右。預(yù)測未來3至5年，廣州市內(nèi)將產(chǎn)生約400萬平方米的商業(yè)用地。

　　商業(yè)用地面積的擴(kuò)大帶來的是商場數(shù)量的增多，與成熟購物中心競爭失利導(dǎo)致新興商場人氣低迷、招商遇困。

　　位于天河商圈的萬菱匯2010年開業(yè)初定位為“綜合性購物中心”，培育期已4年，但因與同一區(qū)域內(nèi)的太古匯、天河城、正佳廣場的激烈競爭，商場運營一直不如人意。新快報記者走訪所見，目前場內(nèi)仍有鋪位大門緊閉，門上掛著招商部的電話待租。開業(yè)不到兩年的西城都薈也面臨同樣困境，“本來離家近去逛很方便，但名氣沒打響，人流量不大，可逛的店鋪感覺還是少了點。”家住西城都薈附近的許女士表示。

　　世紀(jì)商聯(lián)執(zhí)行董事羅志杰認(rèn)為，這種商業(yè)地產(chǎn)的井噴態(tài)勢直接導(dǎo)致了商業(yè)資源的劇烈競爭，地產(chǎn)商爭搶主力店，且由于“你有我也有”，個性不足，同質(zhì)化嚴(yán)重，蛋糕做不大，只能分現(xiàn)有蛋糕。

　　空置率持續(xù)上升租金走低

　　新快報記者發(fā)現(xiàn)，廣州2013年第一季度至2014年第一季度零售物業(yè)空置率持續(xù)上升1.8個百分點至5.0%，零售物業(yè)平均租金增長速度同時放緩。

　　據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)披露，2013年第一季度廣州市零售物業(yè)空置率為3.2%，零售物業(yè)平均租金為453.8元/平方米/月;第二季度廣州市零售物業(yè)空置率為3%，零售物業(yè)平均租金為385元/平方米/月;第三季度廣州市零售物業(yè)空置率為環(huán)比增長0.7%至3.7%，零售物業(yè)平均租金為413.8元/平方米/月;第四季度廣州市零售物業(yè)空置率環(huán)比增長0.7%為4.3%，零售物業(yè)平均租金為414.4元/平方米/月;2014年一季度廣州市的零售物業(yè)租賃市場空置率環(huán)比上升0.7個百分點到5.0%，零售物業(yè)平均租金為392.9元/平方米/月。

　　雖然零售物業(yè)空置率上升一定程度上與新興購物中心接踵而來有關(guān)，但這仍然敲響了商業(yè)物業(yè)出租難度增大的警鐘。

　　另一方面，廣州零售物業(yè)平均租金增速放緩，2013年第四季度環(huán)比僅增長0.2%至人民幣每平方米414.4元，是2009年第二季度以來的最低增速，零售物業(yè)租賃需求平淡。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2013年第四季度廣州市零售物業(yè)平均租金為414.4元/平方米/月，2014年一季度，零售物業(yè)平均租金降至392.9元/平方米/月。

　　世紀(jì)商聯(lián)執(zhí)行董事羅志杰評價：“商場出現(xiàn)了招商難、空置率高的問題，一方面受商業(yè)用地井噴、購物中心過剩及周邊成熟競爭者激烈競爭的影響而致，另一方面是由于開發(fā)商沒有根據(jù)自己所處環(huán)境做特色化經(jīng)營，不能針對周邊需求和環(huán)境來吸引客源?！绷硪晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)界人士也提到，廣州市目前城市綜合體已顯出過剩趨向，可滿足消費遠(yuǎn)超實際需要。

　　城市綜合體靠購物中心盤活遇阻滯

　　據(jù)世聯(lián)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年全國50個熱門開發(fā)城市中，城市綜合體規(guī)模超過1000萬平方米的有11個，超過500萬平方米的有24個，在廣州番禺區(qū)，城市綜合體的數(shù)目最多，囊括了海印又一城、四海城、保利大都匯、奧園城市新天地、荔園新天地等9個城市綜合體;天河區(qū)則有高德置地廣場、天河新天地、天匯廣場等6個城市綜合體，數(shù)量居第二位。從總量上看，截至2013年底，廣州共有已建成和在建中的城市綜合體項目逾20個。

　　新快報記者走訪了一些新興的購物中心，發(fā)現(xiàn)除了節(jié)假日客流量相對較大外，平時商場內(nèi)多是銷售員多于顧客的景象，一些購物中心甚至出現(xiàn)多個商鋪鋪門緊閉待租的狀態(tài)。有業(yè)內(nèi)人士表示，購物中心不能成功吸引客流，無法盤活地段，導(dǎo)致與之配套的其它項目沒有了用武之地，發(fā)展前景堪憂。

　　近日，杭州叫停城市綜合體事件備受業(yè)內(nèi)人士關(guān)注，伴隨城市綜合體而來的高空置率、供大于需、開發(fā)商回報率低等問題也同時受到關(guān)注。中國社科院研究員李景國公開表示，承擔(dān)了多核心、多元化方式的城市發(fā)展態(tài)勢的城市綜合體，需與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)相互支撐，否則可能會成為新的“城市病”。

　　鏈接

　　萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)

　　終止IPO

　　7月1日，證監(jiān)會網(wǎng)站披露的首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申請企業(yè)情況顯示，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司在終止審查企業(yè)之列，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)四年時間最終沒有敲開A股資本市場的大門。對此，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)表示，今后將繼續(xù)探索多種上市途徑。

　　有分析認(rèn)為，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)IPO終止或是因為租金收益占比過低。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)RET睿意德的數(shù)據(jù)，2013年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司收入1456.2億元，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)(公寓、商鋪、寫字樓)收入1262.5億元，租金收入僅85.6億元，占總收入的5.87%，萬達(dá)購物中心、酒店及百貨并不賺錢。另有數(shù)據(jù)顯示，太古和新鴻基去年的租金收益分別為96.73億港元和90.78億港元，太古地產(chǎn)租金收益占整體收入的比例高達(dá)74.8%。

　　RET睿意德高級董事王玉珂表示，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心是要尋找到被市場和資本市場認(rèn)可的盈利模式，畢竟資本市場看重的是預(yù)期，但目前國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)模式還處于探索階段。

　　目前國內(nèi)多數(shù)城市綜合體的開發(fā)模式與萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式類似，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)A股IPO終止或許起到“窺斑見豹”的效果。國內(nèi)開發(fā)商所做的商業(yè)地產(chǎn)項目并不如想象中可以帶來巨額利潤，蘭德咨詢調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國上市房企的商業(yè)地產(chǎn)持有性物業(yè)租金收入一般占其年度營業(yè)總收入的3%―5%，經(jīng)營利潤大都為負(fù)，特別是開業(yè)不久、正處于培育期的商業(yè)地產(chǎn)，八成以上虧損。

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