中國城鎮(zhèn)低效用地已逾4成老師指土地流轉(zhuǎn)存隱患

更新時(shí)間：2014-07-24 11:06:47 來源：|0

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摘要中國城鎮(zhèn)低效用地已逾4成專家指土地流轉(zhuǎn)存隱患

　　在海南，包括被海南國土廳約談的項(xiàng)目開發(fā)商中信泰富在內(nèi)的12家企業(yè)，涉及閑置土地面積44742畝，占海南省閑置土地總面積的32%。閑置時(shí)間最長的達(dá)22年。(《時(shí)代周報(bào)》2014年7月17日)

　　在遼寧，2008年開始建設(shè)的營口北海新區(qū)，至今尚存大面積已征占土地禁止農(nóng)民耕種撂荒5年，涉及十余個村屯3萬余畝土地。(《中國經(jīng)營報(bào)》2014年6月14日)

　　在山西，目前的“云計(jì)算”產(chǎn)業(yè)火爆異常。然而，落戶太原的首個“云”基地圈地500畝，卻3年未開工。(央視網(wǎng)2014年6月9日)

　　城市建設(shè)用地緊張是我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的一個突出問題，然而地方圈地他用或者擱置的做法也頻被曝出。

　　日前，國土部政策法規(guī)司司長王守智在《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》發(fā)布會上透露，目前我國城鎮(zhèn)低效用地占40%以上，農(nóng)村空閑住宅達(dá)到10%～15%。處于低效利用狀態(tài)的城鎮(zhèn)工礦建設(shè)用地約5000平方公里，占全國城市建成區(qū)的11%。

　　地方低效用地的突出表現(xiàn)是圈而不建、圈而慢建、圈多建少的問題。經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫鐵軍指出，到上世紀(jì)90年代初，土地本身就成了被經(jīng)營的對象。當(dāng)前，開發(fā)商拿到地不積極開發(fā)建設(shè)，更多是坐等升值。據(jù)廣東衛(wèi)視報(bào)道，海南的房地產(chǎn)公司至少有7成以上拿地不是為了開發(fā)，而是為了倒賣。這些地產(chǎn)公司投資2000萬元，三五年就收回12億港元(目前約合人民幣9000多萬元――編者注)。

　　地方低效用地的另一種表現(xiàn)則是利用圈占土地大搞房地產(chǎn)開發(fā)，盲目擴(kuò)張城市規(guī)模，導(dǎo)致房屋存量過大，“空城”、“鬼城”不斷涌現(xiàn)。

　　值得注意的是，在商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地等各類城市建設(shè)用地中，由于工業(yè)用地價(jià)格相對低廉，規(guī)劃面積相對較大，開發(fā)商多傾向于以工業(yè)用地名義拿地。2013年出版，由中國社會科學(xué)院與聯(lián)東集團(tuán)聯(lián)合編寫的《中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)助推實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》顯示，我國工礦用地供應(yīng)率占國有建設(shè)用地供應(yīng)量的40%~50%。報(bào)告指出，在工業(yè)用地“低價(jià)”供給的背景下，借“產(chǎn)業(yè)”名義，行“住宅、商業(yè)開發(fā)”圈地之實(shí)的情況普遍存在。

　　不管是圈而不建還是搞房地產(chǎn)開發(fā)，這些做法動機(jī)大都是倒賣房地產(chǎn)。而資本對土地和房子的炒作則更加劇了土地的低效利用。

　　當(dāng)下，由于農(nóng)村人少地多，地價(jià)相對較低，農(nóng)民談判能力相對弱，隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策的確立，農(nóng)村土地成為資本下鄉(xiāng)熱炒的對象。

　　三農(nóng)問題老師李昌平在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，當(dāng)下，拿地者的身份早就不限于房地產(chǎn)開發(fā)商和工業(yè)企業(yè)。其他企業(yè)、有閑錢的個人，包括部分農(nóng)民都開始參與圈地。在這個過程中，一些地方政府為快速獲得財(cái)政收入或套取拆遷、建設(shè)等補(bǔ)貼，直接或聯(lián)合開發(fā)商、村干部，以產(chǎn)業(yè)開發(fā)名義，對農(nóng)民連蒙帶騙，對農(nóng)地強(qiáng)行征用，導(dǎo)致農(nóng)民權(quán)益受損。

　　中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員王小映認(rèn)為，中小企業(yè)、金融資本等生產(chǎn)要素進(jìn)入農(nóng)業(yè)、進(jìn)入農(nóng)村的趨勢越來越密集，個別地方出現(xiàn)了一些不好的苗頭，比如政府在金融資本要挾下征收土地，把集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后再承包出去，這直接導(dǎo)致農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)過程中被踢出局。

　　權(quán)力和資本在農(nóng)村圈地炒地，除了加劇房地產(chǎn)虛火、損害農(nóng)民權(quán)益外，還導(dǎo)致大量耕地被撂荒。據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》報(bào)道，遼寧營口北海新區(qū)所征占土地，撂荒數(shù)年造成了極大浪費(fèi)，一個2000畝土地的村子青苗補(bǔ)償額每年即達(dá)240萬元。

　　針對土地低效利用問題和圈地亂象，從2003年開始，中央就接連發(fā)布文件不斷收緊和規(guī)范土地出讓市場。不過，由于地方政府仍需要通過土地出讓獲取的收入進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并且農(nóng)村土地升值空間較大，各地仍舊在可變通的范圍內(nèi)對土地市場進(jìn)行政策傾斜，圈地炒地帶來的土地利用低效問題一再發(fā)生。

　　此外，相關(guān)法律法規(guī)不夠具體也不利于土地使用的有效監(jiān)管?！督?jīng)濟(jì)日報(bào)》報(bào)道指出，目前的圈地囤地牟利現(xiàn)象，與土地閑置治理當(dāng)中的整治、執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)和尺度千差萬別、輕重各異有很大關(guān)系，閑置土地的法律“口子”留得太多是一個關(guān)鍵性問題。不少條文都存在一定的滯后性和限制性。

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，以及土地流轉(zhuǎn)的推進(jìn)，使我國土地管理面臨新形勢。

　　國土資源部近日發(fā)布的《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，從總體規(guī)劃、布局、用地標(biāo)準(zhǔn)、市場配置、存量土地盤活利用、監(jiān)督考評機(jī)制等方面作出了具體指導(dǎo)。

　　農(nóng)業(yè)部部長韓長賦日前在國新辦新聞發(fā)布會上強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)土地制度改革的基本出發(fā)點(diǎn)是為了增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，不是為了解決城市建設(shè)的用地指標(biāo)，不是讓城市居民到農(nóng)村購買宅基地蓋房子，也不是鼓勵工商資本到農(nóng)村去圈地。推進(jìn)土地制度的改革，既要積極又要穩(wěn)妥。

　　“農(nóng)戶或集體把土地流轉(zhuǎn)給外部資本可能帶來隱患，菲律賓就是一個失敗的例證?！崩畈秸J(rèn)為，我國大陸可以學(xué)習(xí)日本、韓國和中國臺灣，將分散的、傳統(tǒng)的小農(nóng)轉(zhuǎn)變?yōu)橛薪M織的、現(xiàn)代的農(nóng)業(yè)，通過合作社等農(nóng)民自己的組織進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營，主導(dǎo)農(nóng)村發(fā)展。這樣一來，農(nóng)民能通過合作社增強(qiáng)與開發(fā)商的談判能力。而且進(jìn)城農(nóng)民即使返鄉(xiāng)也有機(jī)會再取得土地，保有退路。他還指出，應(yīng)該鼓勵資本下鄉(xiāng)去做農(nóng)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)，警惕并遏制其圈地行為。

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