二級建筑師《法律法規(guī)經(jīng)濟與施工》考點：房地產(chǎn)開發(fā)程序

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。在物質形態(tài)上房產(chǎn)和地產(chǎn)總是聯(lián)結為一體的。由于房地產(chǎn)位置的不可移動性故叉稱“不動產(chǎn)”。近年所稱的“物業(yè)”，實際上就是我們所說的房地盤房地產(chǎn)業(yè)包括：土地的開發(fā)、房屋的建設、管理、維修，土地使用權的劃撥、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押。其核心內容就是土地和建筑物。

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)互相依存互相聯(lián)系，但又是性質完全不同的兩種行業(yè)。建筑業(yè)是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)部門.屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)不僅是土地和房屋的經(jīng)營部門，而且還從事部門分土地的開發(fā)和房屋的建設活動，具有生產(chǎn)、經(jīng)營、服務三重性質，是以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。

房地產(chǎn)開發(fā)程序：

(一)項目建議書

房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目建議書的編制應由城市綜合開發(fā)主管部門根據(jù)城市分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃組織編制。項目建議書應闡明項目的性質、規(guī)模、環(huán)境、資金來源、期限、進度、指標、拆遷、經(jīng)營方式、經(jīng)濟效益等。屬于直轄市或計劃單列市的城市報市計委批準，大型項日還要報建設部初審后再報國家計委批準。非直轄市或非計劃單列市的大型項目由城市綜合開發(fā)主管部門批準后，報建設部初審，再報國家計委批準。

(二)可行性研究

可行眭研究應包括：項日背景及概況、建設條件、進度、投資估算、財務效益分析等內容。

(三)建設用地規(guī)劃許可證

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第31條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內建設需要申請用地的必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。

《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》規(guī)定：建設單位和個人申請用地，必須持縣級以上人民政府批準的設計任務書或者其他批準文件，向縣級以上人民政府行政主管部門申請選址定點、行政主管部門審查同意并出具選址意見書后，建設單位方可依法向縣級人民政府土地管理部門申請用地。

(四)土地使用權證書

土地所有權，《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用權者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

土地使用權出讓是一種國家壟斷行為。因為國家是國有土地的所有者，只有國家才能以土地所有者的身份出讓土地。城市規(guī)劃區(qū)集體所有的土地，必須依法征用轉為國有土地后，方可出讓土地使用權。土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或協(xié)議的方式。

拍賣，是指土地所有者的代表在指定的時間、地點組織符合條件的受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按照“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。

招標，是指在指定的期限內，由符合條件的單位或個人，用書面投標的形式競投土地

招標方式的中標者不一定是標價中的最高者。因為在評標時，不僅要考慮到投標價，而且要對投標規(guī)劃方案和投標者的資信情況進行綜合評價。

協(xié)議出讓，是指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判，協(xié)商有關事宜。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅的用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒條件的，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議的出讓土地使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。”這種出讓方式主要用于工業(yè)倉儲、市政公益事業(yè)、非盈利項目以及政府為調節(jié)經(jīng)濟結構、實施產(chǎn)業(yè)政策而需給予優(yōu)惠、扶持的建設項目等。

土地使用權期限，一般根據(jù)土地的使用性質來確定，不同用途的土地使用權出讓的最高年限為：

居住用地70年：

工業(yè)用地50年;

教育、科技、文化、體育用地∞年;

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

綜合或其他用地50年：

以出讓方式取得土地使用權的土地，超出合同約定的動工開發(fā)日期，而未動工開發(fā)的可以征收相當土地使用出讓金20%以下的土地閑置費。滿兩年未動工的，可以無償收回土地使用出讓權。

(五)拆遷安置

1991年3月22日國務院以國務院第78號令的形式發(fā)布了《城市房屋拆遷管理條例》。

(六)組織實施勘察、設計工作，辦理建設工程規(guī)劃許可證

在取得建設工程規(guī)劃許可證之后方可辦理開工證的手續(xù)。

(七)土地開發(fā)

土地開發(fā)的主要內容是指房屋建設的前期準備，平整場地、實現(xiàn)水通、電通、路通的“三通一平”。把自然狀態(tài)的土地變成可供建設房屋和各類設施的建筑用地。

(八)施工招標、投標

(九)申領開工證，進入施工安裝階段

建筑法第7條規(guī)定申領開工證應由業(yè)主向縣級以上政府部門辦理。建設部1999年12月1日發(fā)布71號令。其中第二條規(guī)定：境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝飾、裝修和其配套的線路、管道、設備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎設施工程的施工，建設單位應向縣級以上主管部門申領開工證(投資30萬元以下或300m2以下可不領)。

申領開工許可證的條件：

·已經(jīng)辦理工程用地批準手續(xù);

·已經(jīng)取得規(guī)劃許可證;

拆遷進度符合施工要求;

·已定好施工企業(yè);

·有滿足施工帶要的施工圖紙，施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查。大型工程有保

證施工三個月需要的施工圖即可開工(97建設部352號文);

·有保證工程質量和安全的措施，按規(guī)定辦理了質量監(jiān)督手續(xù);

·資金已落實。綜合開發(fā)的資金來源主要有：預算內資金、開發(fā)單位的自有資金、銀

行貸款以及利用外資。在開發(fā)項目的資金總額中自有資金總額不得低于年度投資工作量的

：30%;已收購樓款，在商品房建成銷售前不得超過全部建酷工作量的70%;其中，開工建設時預收購房款不得超過40%，待房屋建設工作量完成50%時，可再收.30%。建設單位應提供銀行證明、保函或擔保;

·國家規(guī)定必須委托監(jiān)理的項目已委托了監(jiān)理;

·法規(guī)確定的其他條件。

建筑法規(guī)定：開工證的有效期是3個月，過期作廢，可以延期兩次，每次3個月。

(十)辦商品房預售許可證

1994年l】月15日建設部發(fā)布了第40號令《城市商品房預售管理辦法》。該辦法規(guī)定：商品房預售應當符合下列條件：已交足土地使用出讓金，取得土地使用證書，持有建設工程規(guī)劃許可證，投入的資金達工程總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度交付日期。

一個正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商應當向顧客公開出示下列證件：

·建設用地規(guī)劃許可證(規(guī)劃法第31條)

·國有土地使用證(土地法9條)

·建設工程規(guī)劃許可證(規(guī)劃法第32條)

·建設工程開工證(建筑法第7條)

·商品房銷售(或外銷)許可證(北京市房地產(chǎn)市場管理處)

(十一)竣工驗收

竣工驗收是全面考核開發(fā)成果、檢驗設計和工程質量的重要環(huán)節(jié)，是開發(fā)成果轉入流通和實用階段的標志?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可使用。1993年11月12日建設部建法字814號文《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》規(guī)定：除單體驗收外還要進行小區(qū)綜合驗收，即驗收規(guī)劃是否落實、配套設施是否建完、拆遷是否落實、物業(yè)管理是否落實等項內容。2000年4月建設部第78號令《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》頒布實施。該辦法規(guī)定建設單位必須在竣工驗收合格之日15天內，向工程所在地的縣級以上政府行政主管部門備案。

(十二)物業(yè)管理

《物業(yè)管理條例》已經(jīng)2003年5月28日國務院第9次常務會議通過，自2003年9月1日起施行。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。住宅物業(yè)的建設單位，

應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。