2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)第三章3節(jié)

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　　第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理

　　第三節(jié) 前期工作

　　1.獲取土地：

　　沒(méi)有土地，任何開(kāi)發(fā)計(jì)劃或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施都只能是空談。當(dāng)完成市場(chǎng)分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評(píng)估決策之后，就要進(jìn)入實(shí)施過(guò)程，而實(shí)施過(guò)程的第一步就是取得土地使用權(quán)。

　　(一)土地儲(chǔ)備與土地開(kāi)發(fā)

　　1.土地儲(chǔ)備

　　土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。

　　2.土地開(kāi)發(fā)

　　土地開(kāi)發(fā)，是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)納入儲(chǔ)備、尤其是依法征收后納入儲(chǔ)備的土地，為使其具備供應(yīng)條件而進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)活動(dòng)。

　　3.土地儲(chǔ)備資金

　　土地儲(chǔ)備資金，是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買、收回土地以及對(duì)其進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)等所需的資金。土地儲(chǔ)備資金實(shí)行?？顚Ｓ谩⒎仲~核算，并實(shí)行預(yù)決算管理。

　　(二)開(kāi)發(fā)商獲取土地的途徑

　　1.土地使用權(quán)出讓

　　為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開(kāi)、公平、公正的土地使用制度，國(guó)土資源部于2002年4月頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，并于2007年9月對(duì)該規(guī)定進(jìn)行了修訂，形成了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。

　　2.土地使用權(quán)劃撥

　　土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

　　3.原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　對(duì)于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購(gòu)等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

　　4.與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作

　　由于各種各樣的原因，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在許多擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)，在尋求合作者。因此，對(duì)于擁有資金但缺少土地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓、公司人股、并購(gòu)或合伙等方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作，也是獲取土地的一種重要方式。

　　2.項(xiàng)目核準(zhǔn)和開(kāi)工計(jì)劃：

　　(一)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)材料

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，屬于不使用政府投資的城建類投資項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)時(shí)，需提交的材料包括：

　　(1)由具備甲級(jí)資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告一式5份。

　　(2)城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見(jiàn)。

　　(3)通過(guò)招拍掛方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的項(xiàng)目，應(yīng)提供土地出讓合同或土地證，通過(guò)其他方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的項(xiàng)目，應(yīng)提供土地預(yù)審意見(jiàn)。

　　(4)環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見(jiàn)(除有特殊要求外，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不需要提供)。

　　(5)根據(jù)國(guó)家及本地區(qū)有關(guān)規(guī)定需要進(jìn)行交通影響分析評(píng)價(jià)的項(xiàng)目，應(yīng)提供交通行政主管部門出具的交通影響評(píng)價(jià)文件的意見(jiàn)(除有特殊要求外，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不需要提供)。

　　(二)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的主要內(nèi)容

　　按照《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知》要求，項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告應(yīng)包括的主要內(nèi)容有：

　　(1)申報(bào)單位及項(xiàng)目概況;

　　(2)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析;

　　(3)資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析;

　　(4)節(jié)能方案分析;

　　(5)建設(shè)用地、征收補(bǔ)償及居民安置分析;

　　(三)項(xiàng)目核準(zhǔn)評(píng)估的重點(diǎn)

　　政府對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)的過(guò)程，實(shí)際上是由投資管理部門組織，或授權(quán)給有資質(zhì)的工程咨詢或投資咨詢機(jī)構(gòu)或有關(guān)老師，代表國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告進(jìn)行全面審核和再評(píng)估的過(guò)程。

　　項(xiàng)目核準(zhǔn)評(píng)估的工作重點(diǎn)，除審查項(xiàng)目是否具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件外，還要確保項(xiàng)目：

　　(1)符合國(guó)家法律法規(guī);

　　(2)符合國(guó)家及本地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃;

　　(3)符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn);

　　(4)符合當(dāng)?shù)貐^(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求;

　　(5)符合土地、水、能源的合理開(kāi)發(fā)和有效利用要求，有利于促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境;

　　3.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可：

　　(一)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段

　　本階段的規(guī)劃審批，主要針對(duì)以無(wú)償劃撥方式和協(xié)議出讓方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

　　(二)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申領(lǐng)階段

　　申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，開(kāi)發(fā)商須持政府計(jì)劃管理部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件，《規(guī)劃意見(jiàn)書(選址)》及附圖復(fù)印件(招拍掛出讓土地項(xiàng)目，由土地整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)申報(bào)、提供)、國(guó)土資源行政主管部門《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》及其相關(guān)文件(協(xié)議出讓和招拍掛出讓土地項(xiàng)目)、建設(shè)用地釘樁成果通知單、按建設(shè)用地釘樁成果及繪圖要求繪制的l：500或1：2000地形圖等資料，向城多規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)。

　　(三)設(shè)計(jì)方案審查階段

　　開(kāi)發(fā)商可以自愿申請(qǐng)規(guī)劃部門對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，審查意見(jiàn)可供開(kāi)發(fā)商作為委托設(shè)計(jì)單位繪制施工圖的依據(jù)。對(duì)于未審查過(guò)設(shè)計(jì)方案的重大開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，將在規(guī)劃設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案階段對(duì)中標(biāo)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行專項(xiàng)審查。

　　(四)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申領(lǐng)階段

　　開(kāi)發(fā)商需持《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表》、《規(guī)劃意見(jiàn)書(選址)》及附圖復(fù)印件或《設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)》及附圖復(fù)印件、國(guó)土資源行政主管部門批準(zhǔn)用地的文件、有資質(zhì)設(shè)計(jì)單位按照《規(guī)劃意見(jiàn)書(選址)》或《設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)》及附圖的要求繪制的建設(shè)工程施工圖(施工圖紙包括：圖紙目錄、無(wú)障礙設(shè)施設(shè)計(jì)說(shuō)明、設(shè)計(jì)總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎(chǔ)平面圖、基礎(chǔ)剖面圖)、《城市建設(shè)工程辦理竣工檔案登記表》、《勘察、設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書》(未進(jìn)行設(shè)計(jì)方案審查的項(xiàng)目)，向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門接此申請(qǐng)后，將負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)文件進(jìn)行與設(shè)計(jì)方案審查階段內(nèi)容相似的審查工作，通過(guò)審查后，簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　4.工程建設(shè)招標(biāo)：

　　(一)招標(biāo)方式工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方式，可以分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。依照國(guó)家發(fā)展改革

　　部門《212程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》必須進(jìn)行施工招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)按政府審批部門核準(zhǔn)的招標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)。

　　1.公開(kāi)招標(biāo)

　　公開(kāi)招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，全部使用國(guó)有資金投資、國(guó)有資金投資控股或占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式確定承包商。

　　2.邀請(qǐng)招標(biāo)

　　邀請(qǐng)招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)也稱選擇性招標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)是非公開(kāi)招標(biāo)方式的一種。

　　(二)招標(biāo)機(jī)構(gòu)

　　當(dāng)招標(biāo)人決定采用招標(biāo)方式發(fā)包建筑工程時(shí)，不管是公開(kāi)招標(biāo)還是邀請(qǐng)招標(biāo)，都可以成立一個(gè)招標(biāo)工作小組，負(fù)責(zé)招標(biāo)過(guò)程中的決策活動(dòng)與日常事務(wù)工作的處理。

　　(三)招標(biāo)程序

　　按照一般做法，工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)程序如下：

　　1.申請(qǐng)招標(biāo)

　　依法必須招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)具備下列條件才能進(jìn)行施工招標(biāo)。

　　2.編制招標(biāo)文件

　　當(dāng)招標(biāo)人的招標(biāo)申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，即應(yīng)著手準(zhǔn)備招標(biāo)文件。招標(biāo)文件是招標(biāo)人向投標(biāo)人介紹工程情況和招標(biāo)條件的重要文件，也是簽訂工程承包合同的基礎(chǔ)。

　　3.確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函

　　4.投標(biāo)人資格審查

　　資格審查分為資格預(yù)審和資格后審。

　　5.投標(biāo)

　　投標(biāo)人是響應(yīng)招標(biāo)、參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的法人或者其他組織。

　　6.開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)

　　開(kāi)標(biāo)應(yīng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間的同一時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行;開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)為招標(biāo)文件中確定的地點(diǎn)。

　　7.簽訂合同

　　招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。

　　5.開(kāi)工申請(qǐng)與審批：

　　建設(shè)工程招標(biāo)工作結(jié)束后，開(kāi)發(fā)商就可以申請(qǐng)開(kāi)工許可。

　　(一)申請(qǐng)領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件

　　(1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。

　　(2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　(3)施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求。

　　(4)已經(jīng)確定施工企業(yè)，按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒(méi)有招標(biāo)，應(yīng)該公開(kāi)招標(biāo)的工程沒(méi)有公開(kāi)招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無(wú)效。

　　(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。

　　(6)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計(jì)中有根據(jù)建筑工程特點(diǎn)制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，專業(yè)性較強(qiáng)的工程項(xiàng)目編制的專項(xiàng)質(zhì)量、安全施工組織設(shè)計(jì)，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。

　　(7)按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。

　　(8)建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%，建設(shè)工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。

　　(9)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　(二)申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程施工許可證》的程序

　　(1)建設(shè)單位向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》。

　　(2)建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》，并附相關(guān)證明文件，向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。

　　(3)發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送的《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》和所附證明文件后，對(duì)于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起l5日內(nèi)頒發(fā)施工許可證;對(duì)于證明文件不齊全或者失效的，應(yīng)當(dāng)限期要求建設(shè)單位補(bǔ)正，審批時(shí)間可以自證明文件補(bǔ)正齊全后作相應(yīng)順延;對(duì)于不符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起 15日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說(shuō)明理由。

　　建筑工程在施工過(guò)程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。

　　6.前期工作的其他環(huán)節(jié)：

　　除了上述四個(gè)主要環(huán)節(jié)的工作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的前期工作可能還包括：施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整;市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議;安排短期和長(zhǎng)期信貸;對(duì)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋找預(yù)租(售)的客戶;進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、售價(jià)或租金水平;制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)控策略;洽談開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等。

　　上述工作完成后，對(duì)項(xiàng)目應(yīng)再進(jìn)行一次財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。因?yàn)榍捌诠ぷ餍枰ㄙM(fèi)一定時(shí)間，而決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成敗的經(jīng)濟(jì)特性可能已經(jīng)發(fā)生了變化。所以，開(kāi)發(fā)商一般在正式進(jìn)入建設(shè)階段前，需要再次評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和盈利特性，以作為是否進(jìn)入下階段工作的決策依據(jù)。

　　值得指出的是，由于土地成本和前期費(fèi)用占總開(kāi)發(fā)成本的比重越來(lái)越大，所以對(duì)許多開(kāi)發(fā)商而言，項(xiàng)目進(jìn)展到獲得建設(shè)工程開(kāi)工許可階段，其成本支出往往已經(jīng)超過(guò)了項(xiàng)目成本的50%甚至70%，所以即使市場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)比較發(fā)生了較大的不利變化，在選擇馬上開(kāi)工建設(shè)和延期開(kāi)工建設(shè)之間，也要根據(jù)公司目前的財(cái)務(wù)狀況尤其是未來(lái)一段時(shí)間的現(xiàn)金流狀況進(jìn)行慎重的比選決策，還要認(rèn)真考慮政府對(duì)延遲開(kāi)發(fā)建設(shè)的有關(guān)政策。

　　作為一條行業(yè)準(zhǔn)則，開(kāi)發(fā)商必須時(shí)刻抑制自己過(guò)高的樂(lè)觀態(tài)度，并且保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來(lái)對(duì)待其所獲得的專業(yè)咨詢意見(jiàn)。使自己既不期望過(guò)高的售價(jià)、租金水平，也不期望過(guò)低的開(kāi)發(fā)成本。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還必須考慮到某些意外事件可能導(dǎo)致的損失。如果開(kāi)發(fā)商這樣做了，即使他可能會(huì)失去一些投資機(jī)會(huì)，但也會(huì)避免由于盲目決策帶來(lái)的投資失誤。