2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》章節(jié)知識第三章5節(jié)

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　　第三章 不同目的房地產(chǎn)估價

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)強制拍賣估價

　　1.房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定：

　　房地產(chǎn)拍賣適用法律法規(guī)主要有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國拍賣法》、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》。一些具體規(guī)定如下：

　　(1)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。”

　　(2)《中華人民共和國擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定：“城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。依照本法規(guī)定以承包荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。”

　　(3)《中華人民共和國拍賣法》第五十六條規(guī)定：“委托人，買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣成交價5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費用;未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費用。”

　　(4)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第四條規(guī)定：“對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)進行價格評估。對于財產(chǎn)價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”第八條規(guī)定：“拍賣應(yīng)確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，司以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。”

　　2.房地產(chǎn)強制拍賣估價的特點：

　　(1)強制處分

　　處分行為在規(guī)定的時間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常由法院主持將拍賣標(biāo)的物折價抵償債務(wù)。

　　(2)快速變現(xiàn)

　　買受人(購得拍賣標(biāo)的的竟買人)承擔(dān)的風(fēng)險較大，因此其價格一般較正常交易低。

　　(3)成交價格一般低于正常市場價格

　　3.房地產(chǎn)強制拍賣估價的技術(shù)路線：

　　房地產(chǎn)強制拍賣估價只需評估估價對象在正常市場的價格水平，而拍賣保留價則由人民法院參考評估價進行確定。以上估價是針對委托拍賣方或拍賣機構(gòu)委托估價機構(gòu)的情形，此外，還有另一種隋形就是估價機構(gòu)受競買人委托，為確定委托方的起拍價或最高出價提供參考，對拍賣房地產(chǎn)的投資價值或市場價值進行評定。