2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》章節(jié)知識(shí)第三章7節(jié)

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　　第三章 不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

　　第七節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　　1.企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中房地產(chǎn)估價(jià)的類型：

　　分為房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移和房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移兩種類型。

　　(1)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動(dòng)，均涉及房地產(chǎn)權(quán)屬向新設(shè)立公司轉(zhuǎn)移的行為;此外，企業(yè)的出售、兼并、破產(chǎn)清算，通常也伴隨房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。

　　(2)房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　2.估價(jià)的假設(shè)前提：

　　在企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。

　　3.估價(jià)方法的選用：

　　(1)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　　房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，在估價(jià)時(shí)均按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式處理。一般可采用假設(shè)開發(fā)法、收益法進(jìn)行估價(jià);如果繼續(xù)使用，即不轉(zhuǎn)變用途，則在充分考慮項(xiàng)目預(yù)期發(fā)展的可行性前提下，采用市場法和成本法進(jìn)行估價(jià)。

　　破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)估價(jià)與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分。由于是出于迅速變現(xiàn)的需要，購買者的選擇范圍受到限制，其交易情況屬非正常的公開市場交易，因此可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值較公平市價(jià)低很多，其估價(jià)結(jié)果可低于公開市場價(jià)值。

　　(2)房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價(jià)

　　這一類房地產(chǎn)估價(jià)主要用于企業(yè)在聯(lián)營活動(dòng)中，確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例。因此，估價(jià)時(shí)要充分考慮聯(lián)營各方協(xié)議的具體條件，結(jié)合房地產(chǎn)的未來使用方式進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法視具體情況一般可用市場法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法。