2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)第四章2節(jié)

　　【摘要】2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試是10月17日-18日，為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)第四章2節(jié)"，本文系統(tǒng)闡述了市場(chǎng)分析的手段與方法的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

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　　第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析

　　第二節(jié) 市場(chǎng)分析的手段與方法

　　1.場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)：

　　(一)市場(chǎng)需求分析的基本概念

　　1.市場(chǎng)規(guī)模

　　市場(chǎng)規(guī)模就是特定商品的潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量。潛在購(gòu)買(mǎi)者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與途徑。因此，在估計(jì)某種產(chǎn)品的消費(fèi)者市場(chǎng)時(shí)，首先需要判斷對(duì)該產(chǎn)品有潛在興趣的人數(shù)。如“你想自己擁有一套住宅嗎?”假如10個(gè)被調(diào)查者中有2個(gè)持肯定的回答，那么就可以估計(jì)消費(fèi)者總數(shù)的20%是住宅的潛在市場(chǎng)。潛在市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有某種程度興趣的消費(fèi)者。

　　消費(fèi)者只有興趣還不足以確定市場(chǎng)，潛在消費(fèi)者必須有足夠的收入購(gòu)買(mǎi)這種商品。有興趣的消費(fèi)者必須對(duì)“你能買(mǎi)得起住宅嗎?”做出肯定的回答。價(jià)格越高，能做出肯定回答的人數(shù)就越少，也說(shuō)明市場(chǎng)規(guī)模是興趣與收入的函數(shù)。

　　市場(chǎng)規(guī)模還會(huì)因?yàn)橥緩降南拗贫s小。如果住宅不是在某個(gè)地區(qū)建設(shè)，那么這個(gè)地區(qū)的潛在消費(fèi)者就不是有效市場(chǎng)。有效市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合。但如果政府或團(tuán)體對(duì)特定消費(fèi)群體消費(fèi)某種商品進(jìn)行了限制，如某城市政府規(guī)定非本地戶籍人士不得購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品住房，那么本地戶籍者就構(gòu)成了該城市限價(jià)商品住房合格的有效市場(chǎng)。

　　企業(yè)現(xiàn)在可以追求全部合格的有效市場(chǎng)或集中在其中的細(xì)分市場(chǎng)上。服務(wù)市場(chǎng)(也稱為目標(biāo)市場(chǎng))是公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。企業(yè)及其競(jìng)爭(zhēng)者總會(huì)在目標(biāo)市場(chǎng)上售出一定數(shù)量的某種商品。滲透市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了該產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合。

　　2.市場(chǎng)總需求

　　市場(chǎng)總需求是指在特定地理范圍內(nèi)、特定時(shí)期、特定市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境、特定市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃的情況下，特定的消費(fèi)者群體可能購(gòu)買(mǎi)的總量。

　　(二)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)

　　市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)是要估算出一個(gè)特定的市場(chǎng)對(duì)某種產(chǎn)品的潛在需求數(shù)量。市場(chǎng)潛在需求數(shù)量是在特定時(shí)期內(nèi)，在既定行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷努力水平與既定環(huán)境條件下，行業(yè)的所有企業(yè)所能獲得的最大銷售量。

　　2.市場(chǎng)趨勢(shì)分析：

　　分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法主要有：

　　(一)購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法

　　購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法就是通過(guò)直接詢問(wèn)消費(fèi)者在某一時(shí)期需要哪些商品及其數(shù)量來(lái)進(jìn)行分析的方法。

　　(二)銷售人員意見(jiàn)綜合法

　　當(dāng)不能直接調(diào)查購(gòu)買(mǎi)者或費(fèi)用太高時(shí)，可通過(guò)詢問(wèn)銷售人員來(lái)判斷市場(chǎng)需求和企業(yè)需求。由于銷售人員接近消費(fèi)者，對(duì)情況比較熟悉，因此綜合若干銷售人員的估計(jì)往往能得到很有價(jià)值的結(jié)果。

　　(三)老師意見(jiàn)法

　　老師意見(jiàn)法又稱為德?tīng)柗?Delphi)法，是美國(guó)蘭德公司于20世紀(jì)40年代末提出的。運(yùn)用老師調(diào)查法時(shí)，首先組成由經(jīng)銷商、分銷商、市場(chǎng)影響顧問(wèn)或其他權(quán)威人士組成的老師小組，人數(shù)不宜過(guò)多，一般在20人左右，各老師只與調(diào)查員發(fā)生聯(lián)系，然后按下列程序進(jìn)行：

　　(1)提出所要預(yù)測(cè)的問(wèn)題及有關(guān)要求，必要時(shí)附上有關(guān)這個(gè)問(wèn)題的背景材料，然后一并寄給各老師。

　　(2)各老師根據(jù)所掌握的資料和經(jīng)驗(yàn)提出自己的預(yù)測(cè)意見(jiàn)，并說(shuō)明自己主要使用哪些資料提出預(yù)測(cè)值的，這些意見(jiàn)要以書(shū)面形式返回調(diào)查人員。

　　(3)將各老師的第一次預(yù)測(cè)值說(shuō)明列成表，并再次分發(fā)給各位老師，以便他們比較自己和他人的不同意見(jiàn)，修改自己的意見(jiàn)和判斷。

　　(4)將所有老師的修改意見(jiàn)置于一個(gè)修正表內(nèi)，分發(fā)給各位老師做第二次或多次修改。最后綜合各位老師的意見(jiàn)便可獲得比較可靠的預(yù)測(cè)值。

　　(四)時(shí)間序列分析法

　　時(shí)間序列分析法利用過(guò)去的數(shù)據(jù)或資料來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的狀態(tài)，即根據(jù)過(guò)去數(shù)據(jù)中的因果關(guān)系來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的值，過(guò)去和未來(lái)的狀態(tài)僅是時(shí)間的函數(shù)。

　　(五)相關(guān)分析法

　　時(shí)間序列分析法是僅對(duì)時(shí)間為變量的函數(shù)的定量預(yù)測(cè)方法，它沒(méi)有考慮其他眾多影響市場(chǎng)需求的實(shí)際因素，因此在許多情況下是不適用的。此時(shí)可運(yùn)用相關(guān)分析的理論判斷銷售量與其他因素相關(guān)的性質(zhì)和強(qiáng)度，從而做出預(yù)測(cè)。這種方法尤其適用于中、長(zhǎng)期預(yù)測(cè)。

　　1.回歸分析法

　　2.市場(chǎng)因子推演法