2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)第六章5節(jié)
【摘要】2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試是10月17日-18日,為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》章節(jié)知識(shí)點(diǎn),環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)第六章5節(jié)",本文系統(tǒng)闡述了清償能力指標(biāo)及其計(jì)算的知識(shí)點(diǎn),希望對(duì)您有所幫助,祝考試順利!
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第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法
第五節(jié) 清償能力指標(biāo)及其計(jì)算
1.利息:
按年計(jì)息時(shí),為簡(jiǎn)化計(jì)算,假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用,按半年計(jì)息,其后年份按全年計(jì)息;還款當(dāng)年按年末償還,按全年計(jì)息。
還本付息的方式包括以下幾種:
(1)一次還本利息照付:借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金,最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息;
(2)等額還本利息照付,規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息;
(3)等額還本付息,在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息;
(4)一次性償付,借款期末一次償付全部本金和利息;
(5)“氣球法”,借款期內(nèi)任意償還本息,到期末全部還清。
2.借款償還期:
借款償還期是指在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下,項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的項(xiàng)目,需要計(jì)算借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí),不計(jì)算借款償還期。
3.利息備付率:
利息備付率,指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤(rùn),與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率。
利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。否則,表示項(xiàng)目付息能力保障程度不足。
4.償債備付率:
償債備付率(Debt Coverage Rati0,DCR),指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。
可用于還本付息資金,包括可用于還款的折舊和攤銷,在成本中列支的利息費(fèi)用,可用于還款的利潤(rùn)等等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)入成本的利息。
償債備付率可以按年計(jì)算,也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目,該指標(biāo)值應(yīng)該大于等于1.3。當(dāng)指標(biāo)小于1.3時(shí),表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù),需要通過短期借款來償還已到期的債務(wù)。該指標(biāo)的計(jì)算對(duì)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目非常重要。
5.資產(chǎn)負(fù)債率:
資產(chǎn)負(fù)債率是反映企業(yè)或項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo),屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo),反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例,即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的,它可以用來衡量企業(yè)或項(xiàng)目在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。
資產(chǎn)負(fù)債率高,則企業(yè)或項(xiàng)目的資本金不足,對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng),在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí),應(yīng)變能力較差;資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)或項(xiàng)目的資本金充裕,企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng),且普遍使用較高的財(cái)務(wù)杠桿,所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。
6.流動(dòng)比率:
流動(dòng)比率是反映企業(yè)或項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。
流動(dòng)比率越高,說明營(yíng)運(yùn)資本(即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額)越多,對(duì)債權(quán)人而言,其債權(quán)就越安全。通過這個(gè)指標(biāo)可以看出百元流動(dòng)負(fù)債有幾百元流動(dòng)資產(chǎn)來抵償,故又稱償債能力比率。在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上,因此人們稱之為“銀行家比率”或“二對(duì)一比率”。
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目來說,200%并不是最理想的流動(dòng)比率。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需開發(fā)資金較多,且本身并不擁有大量的資本金,其資金一般來源于長(zhǎng)、短期借款。此外,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常采取預(yù)售期房的方式籌集資金。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大,流動(dòng)比率相對(duì)較低。
7.速動(dòng)比率:
速動(dòng)比率是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。
該指標(biāo)屬短期償債能力指標(biāo)。它反映企業(yè)或項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力,因此它必須在流動(dòng)資產(chǎn)中扣除存貨部分,因?yàn)榇尕涀儸F(xiàn)能力差,至少也需要經(jīng)過銷售和收賬兩個(gè)過程,且會(huì)受到價(jià)格下跌、損壞、不易銷售等因素的影響。一般而言,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的大部分,其速動(dòng)比率較低,不會(huì)達(dá)到100014。
資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率指標(biāo),通常結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行計(jì)算,反映房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的清償能力。對(duì)于大型綜合性開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè),通常不需要針對(duì)其具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或投資項(xiàng)目編制資產(chǎn)負(fù)債表,也就很少計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率指標(biāo)。但對(duì)于僅開發(fā)或投資一個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司而言,企業(yè)和項(xiàng)目融為一體,此時(shí)計(jì)算企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率指標(biāo),同時(shí)也就反映了房地產(chǎn)開發(fā)或投資項(xiàng)目的清償能力。
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