2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案五誡考點(diǎn)

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　　二、規(guī)劃設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。

　　項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項(xiàng)目，定位是中小戶(hù)型的白領(lǐng)社區(qū)，價(jià)位適中，檔次中等，但設(shè)計(jì)院做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì)，在大約一萬(wàn)平方米的中庭里，布置了“地中海”、“愛(ài)琴海”、“波羅的海”，連成一個(gè)完整的水系，加上噴泉、疊水、五個(gè)水幕墻，完全是頂級(jí)豪宅的景觀設(shè)計(jì)!粗略計(jì)算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個(gè)中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是很有限的，而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，一年就需付出三十多萬(wàn)元!誰(shuí)來(lái)承擔(dān)這筆費(fèi)用?這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的典型例子。

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　　三、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該充分考慮將來(lái)物業(yè)管理的方便。

　　現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤(pán)項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要方面，“買(mǎi)不買(mǎi)房看環(huán)境，掏不掏錢(qián)看戶(hù)型，滿(mǎn)不滿(mǎn)意看管理。”以前設(shè)計(jì)方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項(xiàng)目時(shí)就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問(wèn)題。湖南株洲的明珠花園，最初的規(guī)劃方案是上海一家著名設(shè)計(jì)院提供的，以一個(gè)湖為中心，湖周?chē)蝗κ仟?dú)棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設(shè)計(jì)師的想法很簡(jiǎn)單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。但是他沒(méi)有考慮到：這個(gè)湖不是別墅業(yè)主獨(dú)享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時(shí)，都要從別墅的花園、門(mén)前甚至窗前走過(guò)才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門(mén)前屋后紛紛來(lái)去的干擾，個(gè)人隱私無(wú)法得到有效保護(hù)。后來(lái)調(diào)整了規(guī)劃方案，把一個(gè)湖變?yōu)閮蓚€(gè)湖，內(nèi)湖是別墅區(qū)獨(dú)享，外湖是小區(qū)業(yè)主共享。這樣，別墅單獨(dú)成區(qū)，物業(yè)管理和安全保護(hù)工作都以橋?yàn)榻?，相?duì)容易一些。

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　　四、規(guī)劃設(shè)計(jì)在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的方便。

　　營(yíng)銷(xiāo)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個(gè)基本要求，一個(gè)是賣(mài)點(diǎn)，一個(gè)是賣(mài)相。賣(mài)點(diǎn)要實(shí)在，比如深圳寶安碧海名園項(xiàng)目，最大的賣(mài)點(diǎn)是戶(hù)型設(shè)計(jì)，所有的戶(hù)型全都是錯(cuò)層，每戶(hù)送 20平方米左右的一間或兩間房，廣告口號(hào)是“經(jīng)典戶(hù)型，買(mǎi)一送一”。而在那些戶(hù)型比較一般的項(xiàng)目上，我們就力求環(huán)境景觀園林設(shè)計(jì)有些出彩的新意。石家莊天山花園項(xiàng)目，最初的設(shè)計(jì)方案并未考慮到開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的賣(mài)相，在小區(qū)布局和分期建設(shè)方面都只考慮居住和施工的方便。后來(lái)我們提出“先做賣(mài)相”的觀點(diǎn)，堅(jiān)持要求項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)必須完成一個(gè)漂亮的小區(qū)大門(mén)、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個(gè)布置精美的會(huì)所(兼做售樓中心)、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開(kāi)發(fā)商按照我們的要求，首先在一期施工中完成這五個(gè)工程，項(xiàng)目就具備了良好的賣(mài)相。現(xiàn)在許多項(xiàng)目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的都是為了營(yíng)銷(xiāo)的需要。開(kāi)發(fā)商只有完成銷(xiāo)售才能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，因此不得不要求設(shè)計(jì)規(guī)劃工作也為營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)。

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　　五、規(guī)劃設(shè)計(jì)除了遵循專(zhuān)業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應(yīng)盡量考慮中國(guó)傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)的基本禁忌。

　　一般來(lái)講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點(diǎn)都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計(jì)。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)，很多設(shè)計(jì)師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問(wèn)題。另外，在樓盤(pán)規(guī)劃和戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，關(guān)于路沖、角沖、門(mén)沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)師必須懂得這些基本禁忌。

　　業(yè)內(nèi)人士常說(shuō)：“一個(gè)項(xiàng)目成敗的70%在于前期策劃。”這個(gè)前期策劃中，所有關(guān)于項(xiàng)目定位，目標(biāo)消費(fèi)群定位、價(jià)格定位、營(yíng)銷(xiāo)概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案里體現(xiàn)出來(lái)。開(kāi)發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面精益求精，是保證項(xiàng)目成功的必備前提。許多項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上費(fèi)了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對(duì)不是偶然的。

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