2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬試卷二

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　　第 11 題需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價格的定價方法是(　　)。

　　A.目標(biāo)定價法

　　B.價值定價法

　　C.挑戰(zhàn)定價法

　　D.成本加成定價法

　　【正確答案】： A

　　第 12 題在一定時期內(nèi)，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的(　　)。

　　A.市場需求上限

　　B.市場有效需求

　　C.市場現(xiàn)實需求

　　D.市場最低需求

　　【正確答案】： A

　　第 13 題某市2008年住宅的預(yù)測銷售量為500萬㎡，實際銷售量為650萬㎡，平滑指數(shù)為0.75，利用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2009年住宅銷售量為(　　)萬㎡。

　　A.500.0

　　B.537.5

　　C.612.5

　　D.650.0

　　【正確答案】： C

　　第 14 題某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是(　　)戰(zhàn)略。

　　A.形象差異化

　　B.人員差別化

　　C.服務(wù)差別化

　　D.產(chǎn)品差別化

　　【正確答案】： D

　　第 15 題某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反映了消費者市場的(　　)。

　　A.替代性

　　B.發(fā)展性

　　C.地區(qū)性

　　D.復(fù)雜性

　　【正確答案】： B

　　第 16 題認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是(　　)。

　　A.馬克思的利率決定理論

　　B.可貸資金利率理論

　　C.Is—1M曲線模型利率理論

　　D.流動性偏好利率理論

　　【正確答案】： D

　　第 17 題若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為(　　)。

　　A.5.77%

　　B.6.00%

　　C.10.00%

　　D.14.40%

　　【正確答案】： A

　　第 18 題某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為(　　)萬元。

　　A.11.41

　　B.11.49

　　C.12.41

　　D.12.49

　　【正確答案】： C

　　第 19 題李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為(　　)元。

　　A.3456.09

　　B.3505.95

　　C.3509.74

　　D.3705.73

　　【正確答案】： C

　　第 20 題某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權(quán)到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項目的經(jīng)營期為(　　)年。

　　A.37

　　B.40

　　C.43

　　D.50

　　【正確答案】： B

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　　第 21 題某房地產(chǎn)開發(fā)項目，當(dāng)i1=14%時，凈現(xiàn)值為450萬元;當(dāng)i2=15%時，凈現(xiàn)值為-200萬元，平均資金成本率為13.2%，基準(zhǔn)收益率為10%。該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為(　　)。

　　A.20%

　　B.14.31%

　　C.14.69%

　　D.14.80%

　　【正確答案】： C

　　第 22 題某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為(　　)。

　　A.5.00%

　　B.7.50%

　　C.18.36%

　　D.28.85%

　　【正確答案】： C

　　第 23 題趙某以12000元/㎡的價格購買了230㎡的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為(　　)。

　　A.0.12

　　B.0.21

　　C.1.26

　　D.2.05

　　【正確答案】： C

　　第 24 題房地產(chǎn)投資方案比選通常是在(　　)之間進(jìn)行。

　　A.獨立方案

　　B.互斥方案

　　C.凈現(xiàn)值法

　　D.等額年費用法

　　【正確答案】： B

　　第 25 題對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時，應(yīng)采用的方法是(　　)。

　　A.等額年值法

　　B.差額投資內(nèi)部收益率法

　　C.凈現(xiàn)值法

　　D.等額年費用法

　　【正確答案】： A

　　第 26 題下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是(　　)。

　　A.空置率與有效毛收入呈反向變動

　　B.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響

　　C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬均增加

　　D.金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率

　　【正確答案】： A

　　第 27 題各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風(fēng)險大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是(　　)。

　　A.凈現(xiàn)值

　　B.凈現(xiàn)值期望值

　　C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差

　　D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)

　　【正確答案】： D

　　第 28 題下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是(　　)

　　A.出租率

　　B.基準(zhǔn)收益率

　　C.成本利潤率

　　D.財務(wù)杠桿比率

　　【正確答案】： A

　　第 29 題某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元/㎡，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為(　　)萬元。

　　A.1800

　　B.2040

　　C.2100

　　D.2380

　　【正確答案】： C

　　第 30 題將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是(　　)。

　　A.全部投資現(xiàn)金流量表

　　B.資本金現(xiàn)金流量表

　　C.借款還本付息估算表

　　D.投資計劃與資金籌措表

　　【正確答案】： B

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　　第 31 題租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是(　　)。

　　A.置業(yè)投資

　　B.設(shè)備租賃

　　C.售后回租

　　D.權(quán)益融資

　　【正確答案】： C

　　第 32 題商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險不包括(　　)。

　　A.開發(fā)商違法預(yù)售

　　B.借款人賴賬不還

　　C.借款人拖延還款

　　D.房地產(chǎn)市場供需失衡

　　【正確答案】： D

　　第 33 題在貸款綜合評價中，項目風(fēng)險等級分為AAA、AA、A、和BBB、四個風(fēng)險等級，其中AAA級對應(yīng)的風(fēng)險系數(shù)為(　　)。

　　A.50%

　　B.60%

　　C.70%

　　D.80%

　　【正確答案】： D

　　第 34 題在寫字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費用通常由(　　)支付。

　　A.業(yè)主

　　B.承租人

　　C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同

　　【正確答案】： A

　　第 35 題某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為(　　)萬元。

　　A.22.0

　　B.24.0

　　C.25.6

　　D.26.0

　　【正確答案】： D

　　第 36 題房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的(　　)。

　　A.銷售收入

　　B.轉(zhuǎn)讓收入

　　C.租金收入

　　D.利息收入

　　【正確答案】：C

　　第37 題當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或(　　)時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

　　A.出售

　　B.抵押

　　C.轉(zhuǎn)讓

　　D.經(jīng)營

　　【正確答案】：D

　　第 38 題下列風(fēng)險中屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是(　　)。

　　A.比較風(fēng)險

　　B.市場供求風(fēng)險

　　C.未來運營費用風(fēng)險

　　D.持有期風(fēng)險

　　【正確答案】：B

　　第 39 題買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)的(　　)。

　　A.不可移動性

　　B.適應(yīng)性

　　C.弱流動性

　　D.相互影響性

　　【正確答案】：C

　　第 40 題某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套.則吸納周期為( )年。

　　A.0.63

　　B.1.63

　　C.2.25

　　D.12.50

　　【正確答案】：C

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　　第 41 題在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的(　　)。

　　A.第一階段

　　B.第二階段

　　C.第三階段

　　D.第四階段

　　【正確答案】：C

　　第 42 題下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是(　　)。

　　A.市場參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因

　　B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫

　　C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性

　　D.金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價格上漲和促使泡沫形成

　　【正確答案】：D

　　第 43 題市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括(　　)。

　　A.移動平均法

　　B.指數(shù)平滑法

　　C.市場因子推演法

　　D.簡單平均法

　　【正確答案】：C

　　第44 題實行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項日。施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由(　　)負(fù)責(zé)。

　　A.開發(fā)商

　　B.監(jiān)理單位

　　C.分包單位

　　D.總承包單位

　　【正確答案】：D

　　第 45 題根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是(　　)。

　　A.目標(biāo)定價法

　　B.成本加成定價法

　　C.隨行就市定價法

　　D.價值定價法

　　【正確答案】：A

　　第 46 題房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于(　　)。

　　A.觀察法

　　B.實驗法

　　C.討論法

　　D.問卷調(diào)查法

　　【正確答案】：A

　　第 47 題2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預(yù)測銷售量為380萬m2。如果平滑指數(shù)a=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的2007年該城市商品住宅銷售量為(　　)萬m2。

　　A.390.5

　　B.399.5

　　C.523.5

　　D.543.0

　　【正確答案】：B

　　第 48 題下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是(　　)。

　　A.生活方式

　　B.受教育程度

　　C.購買動機(jī)

　　D.自我形象

　　【正確答案】：C

　　第 49 題一些競爭者可能對某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對降價競銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于(　　)競爭者。

　　A.從容不迫型

　　B.選擇型

　　C.兇猛型

　　D.隨機(jī)型

　　【正確答案】：B

　　第 50 題房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括(　　)。

　　A.購買價格

　　B.容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)

　　C.空置率

　　D.運營費用

　　【正確答案】：B

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