2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬題第四套

　　2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)匯總

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　　6.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)()萬(wàn)元。

　　A.78

　　B.882

　　C.1210

　　D.1272

　　7.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類(lèi)似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元/m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率l0%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為()元/m2。

　　A.4400

　　B.4409

　　C.4445

　　D.4455

　　8.不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素是()。

　　A.位置

　　B.交通

　　C.人文

　　D.環(huán)境

　　9.同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10%時(shí)，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類(lèi)型分別是()。

　　A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性

　　B.完全彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性

　　C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性

　　D.富有彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性

　　10.現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為()。

　　A.存量+新開(kāi)發(fā)量+其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他類(lèi)房地產(chǎn)量拆毀量

　　B.存量+新開(kāi)發(fā)量+該類(lèi)房地產(chǎn)與其他種類(lèi)房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

　　C.存量+新開(kāi)發(fā)量+空置房量-拆毀量

　　D.存量+新增竣工量-拆毀量

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　　11.市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為()。

　　A.1.05

　　B.0.98

　　C.0.95

　　D.1.03

　　12.征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括()。

　　A.征地管理費(fèi)

　　B.耕地占用稅

　　C.安置補(bǔ)助費(fèi)

　　D.耕地開(kāi)墾費(fèi)

　　13.建筑物的()等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。

　　A.體量

　　B.結(jié)構(gòu)

　　C.設(shè)施

　　D.層高

　　14.某可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格為3400元/m2，以估價(jià)對(duì)象為100，可比實(shí)例交易情況分值為102，房地產(chǎn)狀況因素分值為98，則估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格為()元/m2。

　　A.3401.36

　　B.3398.64

　　C.3538.78

　　D.3266.67

　　15.報(bào)酬率為()與所投入的資本的比率。

　　A.凈收益

　　B.投資回收

　　C.投資回報(bào)

　　D.收益

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　　16.某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣(mài)方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買(mǎi)方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于()元/m2。

　　A.2427

　　B.2500

　　C.2575

　　D.2632

　　17.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過(guò)年數(shù)的說(shuō)法中，正確的是()。

　　A.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　B.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　C.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)也相等

　　D.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

　　18.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是()年。

　　A.37

　　B.40

　　C.60

　　D.63

　　19.因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于()。

　　A.自然折舊

　　B.物質(zhì)折舊

　　C.功能折舊

　　D.經(jīng)濟(jì)折舊

　　20.通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為()。

　　A.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本

　　B.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用

　　C.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用

　　D.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

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　　21.下面對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的是()。

　　A.新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　C.具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　　D.用于投資或再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)

　　22.長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的理論和方法，特別是()和回歸分析，對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格做出推測(cè)、判斷的方法。

　　A.指數(shù)平滑分析

　　B.趨勢(shì)擬合分析

　　C.時(shí)間序列分析

　　D.相關(guān)分析

　　23.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)的()。

　　A.開(kāi)工日期

　　B.取得估價(jià)對(duì)象的日期

　　C.取得待開(kāi)發(fā)土地的日期

　　D.開(kāi)始出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期

　　24.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為()萬(wàn)元(收益可視為無(wú)限年)。

　　A.30

　　B.40

　　C.50

　　D.60

　　25.某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/m2，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為()元/m2。

　　A.1700

　　B.2000

　　C.2100

　　D.2400

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　　26.臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)際上為()。

　　A.交易情況修正

　　B.交易日期調(diào)整

　　C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　D.區(qū)域因素調(diào)整

　　27.從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)()。

　　A.估價(jià)業(yè)務(wù)

　　B.估價(jià)目的

　　C.估價(jià)對(duì)象

　　D.估價(jià)程序

　　28.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。

　　A.222.76

　　B.224.67

　　C.268.67

　　D.298.33

　　29.資本化率構(gòu)成中，流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)牧鲃?dòng)性是指()。

　　A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度

　　B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度

　　C.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)帶來(lái)凈收益的速度

　　D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的速度

　　30.在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(jià)(土地單價(jià))為3000元/m2，后街路線價(jià)為2000元/m2。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算，其前街影響深度為()。

　　A.18%

　　B.20%

　　C.15%

　　D.25%

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　　31.下列關(guān)于路線價(jià)法中，不正確的是()。

　　A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相近，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理

　　B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)

　　C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

　　D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格

　　32.某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格(按面地價(jià))為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為()萬(wàn)元。

　　A.824

　　B.864

　　C.882

　　D.904

　　33.某大廈總建筑面積10000m2，房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為()。

　　A.2.4%

　　B.3.0%

　　C.3.8%

　　D.7.2%

　　34.影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括()。

　　A.大氣環(huán)境

　　B.聲覺(jué)環(huán)境

　　C.衛(wèi)生環(huán)境

　　D.治安環(huán)境

　　35.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于()。

　　A.社會(huì)因素

　　B.環(huán)境因素

　　C.人口因素

　　D.行政因素

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　　二、多項(xiàng)選擇題(共15道題，每題1分。)

　　1.不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，是因?yàn)?)。

　　A.估價(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍可能不同

　　B.估價(jià)委托機(jī)構(gòu)的不同，估價(jià)的性質(zhì)可能不同

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，估價(jià)方法也可能不同

　　D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型可能不同

　　E.估價(jià)依據(jù)不同，估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同

　　2.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括()等。

　　A.按份共有所有權(quán)

　　B.專(zhuān)有部分所有權(quán)

　　C.共同關(guān)系成員權(quán)

　　D.共用部分持份權(quán)

　　E.長(zhǎng)期使用和租賃

　　3.房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)應(yīng)該包括()。

　　A.最佳區(qū)位

　　B.最佳規(guī)模

　　C.最佳用途

　　D.最佳集約度

　　E.最佳收益

　　4.在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有()。

　　A.農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地

　　B.在寫(xiě)字樓旁新建大型游樂(lè)場(chǎng)

　　C.住宅區(qū)道路禁止貨車(chē)通行

　　D.在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路

　　E.常常遭受洪水威脅

　　5.估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括()。

　　A.實(shí)地查勘記錄

　　B.委托人名片

　　C.估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況

　　D.估價(jià)中的不同意見(jiàn)

　　E.估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn)

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　　6.以下說(shuō)法滿足最高最佳使用的條件有()。

　　A.法律上許可

　　B.技術(shù)上可能

　　C.價(jià)值最大化

　　D.權(quán)益上允許

　　E.經(jīng)濟(jì)上可行

　　7.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開(kāi)發(fā)成本包括()。

　　A.取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金

　　B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　D.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　　E.管理費(fèi)

　　8.運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的步驟包括()等。

　　A.調(diào)查評(píng)估路線價(jià)

　　B.計(jì)算臨街土地的價(jià)值

　　C.求取可比實(shí)例價(jià)格

　　D.劃分路線價(jià)區(qū)段

　　E.交易情況修正

　　9.功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有()等。

　　A.意外破壞的損毀

　　B.市場(chǎng)供給的過(guò)量

　　C.建筑設(shè)計(jì)的缺陷

　　D.人們消費(fèi)觀念的改變

　　E.周?chē)h(huán)境條件惡化

　　10.下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，正確的有()。

　　A.估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

　　B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額

　　C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失

　　D.建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額

　　E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊

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　　11.在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于()。

　　A.房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力

　　B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

　　C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式

　　D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)

　　E.正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　12.在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括()。

　　A.形狀相似

　　B.在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段

　　C.面積接近

　　D.地塊相連

　　E.可及性相當(dāng)

　　13.房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的()。

　　A.投資價(jià)值

　　B.賬面價(jià)值

　　C.市場(chǎng)價(jià)值

　　D.使用價(jià)值

　　E.交換價(jià)值

　　14.直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括()。

　　A.不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益

　　B.指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表

　　述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)

　　C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解

　　D.不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類(lèi)似房地產(chǎn)來(lái)求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率

　　E.資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況

　　15.房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇，是由()綜合決定的。

　　A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類(lèi)型

　　B.估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件

　　C.估價(jià)人員的技術(shù)水平

　　D.委托人的特殊要求

　　E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量

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　　2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)匯總

　　本文是環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您搜集整理的(房地產(chǎn)估價(jià)師論壇，隨時(shí)與廣大考生朋友們一起交流。

　　三、判斷題(共15道題，每題1分。)

　　1.估價(jià)假設(shè)是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于那些估價(jià)所必要，但不能肯定，而又必須予以明確的前提條件作出的假定。()

　　2.房地產(chǎn)價(jià)格通常有上下波動(dòng)，在短期內(nèi)可以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。()

　　3.現(xiàn)實(shí)中有時(shí)評(píng)估的不一定是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，而是某些特定條件限制下的價(jià)值，比如城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，所以城市拆遷房屋估價(jià)不應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。()

　　4.就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。()

　　5.在市場(chǎng)法估價(jià)中，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，應(yīng)該是可比實(shí)例房地產(chǎn)在待估房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的房地產(chǎn)狀況。(、)

　　6.在同一地區(qū)、同一時(shí)期的房地產(chǎn)，其資本化率相同。()

　　7.在土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度來(lái)講，“七通一平”土地的價(jià)格可能低于“五通一平”的土地價(jià)格。()

　　8.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，建造期不應(yīng)計(jì)人。()

　　9.對(duì)于有規(guī)劃限制條件但尚未明確的房地產(chǎn)，也可以適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。()

　　10.實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù))來(lái)求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。()

　　11.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入。()

　　12.交易雙方自愿成交的價(jià)格屬于正常成交價(jià)格。()

　　13.在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價(jià)在其估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值，調(diào)整為基準(zhǔn)日期時(shí)的值。()

　　14.人口密度過(guò)高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。()

　　15.房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)，主要不在于土地總量有限和面積不能增加。相對(duì)于人類(lèi)的需要來(lái)講，土地的數(shù)量目前還是豐富的，關(guān)鍵在于獨(dú)一無(wú)二特性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。()

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