2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬題第三套

　　【摘要】2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬題第三套"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，祝考試順利!

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　　案例一：

　　某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區(qū)中二個(gè)有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。

　　據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，甲公司開(kāi)發(fā)中心可能提出哪些評(píng)估要求?

　　對(duì)甲公司可能提出的評(píng)估要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答?

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　　參考答案：

　　一、甲公司可能提出的要求：

　　1.按改造后的辦公用途市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估;

　　2.對(duì)辦公樓承租人損失進(jìn)行評(píng)估;

　　3.對(duì)裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可做的答復(fù)：

　　1.應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評(píng)估(筆者注：按法定用途)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)評(píng)估價(jià)格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失;按工業(yè)用途評(píng)估時(shí)可以另行委托評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

　　2.經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)，可以按照改造后辦公用途評(píng)估，也可以評(píng)估辦公樓承租人的損失。

　　3.對(duì)承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

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　　案例二：

　　甲、乙合作投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000┫，售價(jià)3000元/┫，銷售稅費(fèi)率為售價(jià)的7%。銷售過(guò)程中，乙拿出一套建筑面積100┫的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬(wàn)元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬(wàn)元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收人中扣除12.5萬(wàn)元，自己應(yīng)分得 1368.55萬(wàn)元。若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理?為什么?

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　　參考答案：

　　(1)甲、乙兩者的分配方案均不夠合理。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)甲未考慮該套房屋的價(jià)值分割，而乙只考慮該套房屋的成本分割，未考慮房屋的利潤(rùn)分割。

　　(2)正確的分配方案應(yīng)該是按50%的分配比例對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值進(jìn)行分割，則：

　　甲應(yīng)該分得：2762.1÷2+30+2=1396.05萬(wàn)元;

　　乙應(yīng)該分得：2762.1÷2-30÷2=1366.05萬(wàn)元。

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　　案例三：

　　某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年 6月通過(guò)出讓取得，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)2002年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/┫，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/┫.

　　問(wèn)題：

　　1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?

　　2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

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　　參考答案：

　　1.錯(cuò)誤有：

　　(1)應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用(或重置價(jià)格)。

　　或：不應(yīng)采用實(shí)際支出時(shí)的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

　　(2)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。

　　或：不應(yīng)計(jì)自至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　(3)利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。

　　或：利潤(rùn)不應(yīng)是開(kāi)發(fā)商的期望利潤(rùn)。

　　可作為指錯(cuò)題

　　2.重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。

　　或：(1)可能存在的施工質(zhì)量缺陷，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　　(2)可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　　(3)可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

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