2016年房地產估價師《案例分析》訓練題第五套
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【摘要】2016年房地產估價師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產估價師《理論與方法》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2016年房地產估價師《案例分析》訓練題第五套"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?
特別推薦：2016年房地產估價師《案例分析》訓練題第匯總
案例一：
某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
問題：
1.你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
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答案：
1)經被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構為該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委托。
2)該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：
?、僖苑课輽鄬僮C書及權屬檔案的記載為準;
?、诋?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;
?、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協(xié)商一致的，按協(xié)商結果確定;
?、軐Ρ徊疬w房屋的性質用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。
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案例二：
某房地產開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?
參考答案：
解法一：
擬選用假設開發(fā)法和市場比較法對該宗地塊進行估價，還需要進一步了解類似土地近期
公開招標地塊的若干成交實例的成交價格及房地產(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租賃成本，進而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及該地塊開發(fā)完成后的市場經營模式(出售或出租)，運用市場法和收益法等預測建成以后該宗房地的總價值，需調查了解類似房地產的開發(fā)成本費用、建安工程費用、開發(fā)經營期、前期費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、專業(yè)費用、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(土地) 應負擔的稅費，在此基礎上測算土地的價格。再選取若干可比實例進行交易日期調整、交易情況修正、房地產狀況調整后，確定地塊的比準價格。最后綜合以上兩種估價結果，確定最終的估價價格，再根據(jù)《房地產估價規(guī)范》，撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價報告。
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解法二：
1.選用假設開發(fā)法和市場法進行估價。
2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產狀況。
3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本。
4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案。
5.開發(fā)完成后的市場經營模式(租或售)運用市場法收益法等預測建成后房地產總價值調查了解類似房地產的開發(fā)成本費用等;前期費用如建安工程費，專業(yè)費等，測算土地價格。
6.選取比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格。
7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果。
8.根據(jù)《房地產估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。
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案例三：
某酒店從1998年開始興建，但由于開發(fā)物業(yè)的資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權利人甲公司進行后續(xù)工程建設，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產產權證》，以該房地產向銀行抵押貸款。
問題：
1.簡述評估該酒店的技術路線。
2.確定評估價值時還應考慮的因素有哪些?
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參考答案：
1.通過實地考查和對周邊區(qū)域的調查并分析有關資料后，根據(jù)估價對象酒店物業(yè)的特點和實際情況進行估價方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經營不動產，區(qū)別于其他各類房地產，特別是中大型星級酒店物業(yè)，其房地產價值已并非各項要素資產的簡單估價相加，據(jù)此我們確定將收益法作為本次公開市場價值評估的基本方法，同時在酒店房地產構成要素資產的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價合理性的一面，能夠保守地測算估價對象的現(xiàn)有價值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產估價的輔助方法。
通過以上兩種方法加權平均得出估價對象的公開市場價值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價對象的抵押價值。2.大型星級酒店的整棟物業(yè)的市場交易實例缺乏，所以通常不采取市場法對其評估，酒店的收益年限較長，所以對未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應考慮的因素。
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