2016年房地產估價師《理論與方法》建筑物的基本認識

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　　建筑物的基本認識

　　1. 坐落。

　　2.面積包括：(1)建筑面積;(2)套內建筑面積;(3)使用面積;(4)其他面積，如住宅還需要了解居住面積，商業(yè)用房還需要了解營業(yè)面積，出租的房屋還需要了解可出租的面積等。

　　3.層數和高度。通常按照層數或高度，將建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。

　　4.結構。是指建筑物中由承重構件(基礎、墻、柱、梁、屋架、(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)支撐、屋面板等)組成的體系。一般分為：(1)鋼結構，(2)鋼筋混凝土結構，(3)磚混結構，(4)磚木結構，(5)簡易結構。

　　5.設備。包括給排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調、電梯、通訊、防災等設備。需要了解它們的配置和性能。

　　6.裝修。分為內裝修和外裝修。需要了解裝修的標準和程度，所用材料的品質及裝修質量等。

　　7.公共配套設施完備程度。

　　8.平面布置。包括平面圖、戶型圖等。

　　9.外觀。包括外觀圖片等。

　　10.建成年月。包括開工日期和竣工日期。

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　　11.維修、保養(yǎng)情況及完損程度。包括地基的穩(wěn)定性、沉降情況(沉降是否均勻及其程度)等。

　　12.利用現狀。包括不同用途的面積分配和樓層分布。

　　13.產權狀況。在中國大陸，建筑物與土地的所有制不同，土地全部都是公有的，建筑物可以私人所有。建筑物的所有權除了獨立、共有，還有區(qū)分所有，其中，共有有按份共有和共同共有。法律規(guī)定，轉讓共有的房地產時，需經其他共有人書面同意 。區(qū)分所有是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產所有權形式，是一種復合性的權利，由專有部分的所有權(該部分通常為獨有，但也可能為共有，但這種共有不是建筑物各專有部分的所有人之間的共有)、(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)共用部分的。持份權(該部分為建筑物各 專有部分的所有人之間按份共有)和因共同關系所產生的成員權構成。

　　另外，要了解是完全產權還是部分產權;是否已出租(已出租的房屋再轉讓時要受原租約的限制);是否抵押、典當或為他人提供擔保;是否涉案;產權是否有爭議;是否為臨時建筑;是否屬于違法建筑。還要了解所坐落的土地的權利狀況，因為房屋所有權還受土地使用權的約束，如在有限期土地使用權的土地上建造的房屋所有權，實際上也是有限期的。

　　14.其他。如通風、采光、隔音、隔振、隔熱，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)層高，物業(yè)管理(因為完善的物業(yè)管理是保持及提高房地產價值的一個重要因素)。如果為建筑物的某一部分，如一“套”或一“單元”、“單位”，還需要了解其所處的樓層、朝向;新建的房屋，還需要了解其工程質量;期房，還需要了解其建設單位(開發(fā)商)、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位以及預計交付使用的日期等。

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