2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》?？荚囶}四

　　2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)匯總

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　　6、投資機(jī)會(huì)的選擇不包括(　　)。

　　A.提出投資設(shè)想

　　B.項(xiàng)目可行性研究

　　C.細(xì)化投資設(shè)想

　　D.尋找和篩選投資機(jī)會(huì)

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：投資機(jī)會(huì)的選擇包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機(jī)會(huì)、細(xì)化投資設(shè)想三項(xiàng)工作。參見(jiàn)教材P65。

　　7、名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是(　　)。

　　A.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率

　　B.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率

　　C.實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

　　D.名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大

　　【正確答案】：A

　　【該題針對(duì)“名義利率與實(shí)際利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　8、(　　)是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運(yùn)用多學(xué)科的知識(shí)，通過(guò)人員、場(chǎng)所、流程和技術(shù)的整合，來(lái)確保建筑環(huán)境的正常運(yùn)行。

　　A.物業(yè)管理

　　B.資產(chǎn)管理

　　C.績(jī)效管理

　　D.投資組合管理

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：參考教材P335，物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運(yùn)用多學(xué)科的知識(shí)，通過(guò)人員、場(chǎng)所、流程和技術(shù)的整合，來(lái)確保建筑環(huán)境的正常運(yùn)行。

　　9、隨著北京建國(guó)門(mén)地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早建成的沿街寫(xiě)字樓建筑變?yōu)榧准?jí)寫(xiě)字樓，同時(shí)也使得某些寫(xiě)字樓建筑變得不再對(duì)租戶具有很強(qiáng)的吸引力。這主要是考慮了寫(xiě)字樓的(　　)因素。

　　A.交通方便性

　　B.聲望或形象

　　C.位置

　　D.建筑形式

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：參見(jiàn)教材P343，寫(xiě)字樓建筑的吸引力，很大程度上取決于它于另外的商業(yè)設(shè)施接近的程度，這種吸引力，也會(huì)由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化。例如，隨著北京建國(guó)門(mén)地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早建成的沿街寫(xiě)字樓建筑變?yōu)榧准?jí)寫(xiě)字樓，同時(shí)也使得某些寫(xiě)字樓建筑變得不再對(duì)租戶具有很強(qiáng)的吸引力。

　　10、對(duì)于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于(　　)。

　　A.1.2

　　B.1.5

　　C.1.8

　　D.2.0

　　【正確答案】：A

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　　11、衡量投資者投入自有資本收益水平的指標(biāo)稱為(　　)。

　　A.投資利潤(rùn)率

　　B.成本利潤(rùn)率

　　C.資本金凈利潤(rùn)率

　　D.資本金利潤(rùn)率

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：衡量投資者投入自有資本凈收益水平的指標(biāo)應(yīng)是資本金凈利潤(rùn)率，若是衡量投資者投入自有資本收益水平的指標(biāo)，則應(yīng)是資本金利潤(rùn)率。參見(jiàn)教材P199。

　　12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為(　　)。

　　A.利潤(rùn)總額

　　B.投資利潤(rùn)

　　C.稅后利潤(rùn)

　　D.可分配利潤(rùn)

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額。參見(jiàn)教材P174。

　　13、單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)頗大，若把這兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起來(lái)，便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)(　　)。

　　A.正的協(xié)方差

　　B.負(fù)的協(xié)方差

　　C.標(biāo)準(zhǔn)協(xié)方差

　　D.絕對(duì)協(xié)方差

　　【正確答案】：B

　　14、參與繳納住房公積金、購(gòu)買(mǎi)自住房屋的家庭(　　)。

　　A.僅可以申請(qǐng)政策性抵押貸款

　　B.僅可以申請(qǐng)商業(yè)性住房抵押貸款

　　C.既可申請(qǐng)政策性抵押貸款，又可以申請(qǐng)商業(yè)性住房抵押貸款

　　D.僅可以任意選擇申請(qǐng)政策性抵押貸款和商業(yè)性抵押貸款的一種

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：參考教材P307，政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購(gòu)買(mǎi)自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制。當(dāng)政策性抵押貸款不足以滿足借款人資金需求時(shí)，還可同事申請(qǐng)商業(yè)性住房抵押貸款，從而形成個(gè)人住房抵押貸款中的組合貸款。

　　15、張某用1000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營(yíng)期為20年，如果每年經(jīng)營(yíng)凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為(　　)萬(wàn)元。

　　A.17.46

　　B.100.00

　　C.117.46

　　D.672.75

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：有限年期現(xiàn)值折算為年值的計(jì)算。

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　　16、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于前期工作的是(　　)。

　　A.土地儲(chǔ)備

　　B.銷(xiāo)售方案的細(xì)化

　　C.建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制

　　D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：A土地儲(chǔ)備是政府行為，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，前期應(yīng)是獲取土地。B屬于租售階段;C屬于建設(shè)階段的工作內(nèi)容。參見(jiàn)教材P67-82。

　　17、政府的土地供應(yīng)政策會(huì)直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的(　　)。

　　A.產(chǎn)品質(zhì)量

　　B.產(chǎn)品性價(jià)比

　　C.規(guī)模和結(jié)構(gòu)

　　D.產(chǎn)品檔次

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：政府的土地供應(yīng)政策會(huì)直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。參見(jiàn)教材P58。

　　18、在實(shí)際操作過(guò)程中，通常按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否分期與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，有時(shí)還會(huì)考慮物業(yè)類(lèi)型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造(　　)個(gè)基本評(píng)價(jià)方案。

　　A.1～2

　　B.2～3

　　C.2～4

　　D.3～5

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：參見(jiàn)教材P256，在實(shí)際操作過(guò)程中，通常按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否分期與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，有時(shí)還會(huì)考慮物業(yè)類(lèi)型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造2～4個(gè)基本評(píng)價(jià)方案。

　　19、甲、乙兩個(gè)物業(yè)2005年10月的價(jià)值均為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)甲物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1100萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性各為 50%，預(yù)計(jì)乙物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1200萬(wàn)元和800萬(wàn)元的可能性各為50%，甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是(　　)。

　　A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

　　B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

　　C.甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同

　　D.無(wú)法判斷

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：甲物業(yè)預(yù)期收益=1100×50%+900×50%=1000(萬(wàn)元)

　　乙物業(yè)預(yù)期收益=1200×50%+800×50%=1000(萬(wàn)元)

　　這兩個(gè)物業(yè)的價(jià)值相等，期望值相等，比較一下標(biāo)準(zhǔn)差，計(jì)算式如下，

　　甲的標(biāo)準(zhǔn)差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5] 1/2=100、乙的標(biāo)準(zhǔn)差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200、標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小，因此甲的風(fēng)險(xiǎn)較小，所以乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大。

　　20、目前，中國(guó)個(gè)人住房抵押貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)(　　)年。

　　A.10

　　B.15

　　C.20

　　D.30

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：參見(jiàn)教材P307，目前，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。

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　　21、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類(lèi)型和特點(diǎn)不同，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常不包括(　　)。

　　A.銷(xiāo)售收入

　　B.出租收入

　　C.貨幣收入

　　D.其他經(jīng)營(yíng)收入

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷(xiāo)售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等。參見(jiàn)教材P147。

　　22、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按(　　)征收。

　　A.占用面積

　　B.土地出讓金

　　C.經(jīng)營(yíng)收入

　　D.銷(xiāo)售收入

　　【正確答案】：A

　　23、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理，下列步驟正確的是(　　)。

　　A.《規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)(選址)》，《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

　　B.《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》，《規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)(選址)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

　　C.《規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)(選址)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

　　D.《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)(選址)》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理，，具體包括下發(fā)《規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)(選址)》，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，設(shè)計(jì)方案審批，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。參見(jiàn)教材P72。

　　24、對(duì)于(　　)的企業(yè)，可能會(huì)在某方面反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面不予理會(huì)。

　　A.隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者

　　B.選擇型競(jìng)爭(zhēng)者

　　C.兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者

　　D.從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：對(duì)于選擇型競(jìng)爭(zhēng)者的企業(yè)，可能會(huì)在某方面反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面不予理會(huì)。參見(jiàn)教材P126。

　　25、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括(　　)分析。

　　A.最高項(xiàng)目費(fèi)用

　　B.最高租售數(shù)量

　　C.最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格

　　D.最高土地取得價(jià)格

　　【正確答案】：B

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　　26、某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，并當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)150萬(wàn)元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月?tīng)I(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金時(shí)(　　)萬(wàn)元。

　　A.13.2

　　B.15.9

　　C.19.5

　　D.20.4

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：參見(jiàn)教材P359，15+(180-150)×3%=15.9(萬(wàn)元)。

　　27、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)不包括(　　)。

　　A.建筑安裝工程費(fèi)

　　B.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　C.土地費(fèi)用

　　D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：參見(jiàn)教材P259，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

　　28、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法錯(cuò)誤的是(　　)。

　　A.面向已具備了使用條件或正在使用的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資

　　B.投資者可以通過(guò)轉(zhuǎn)售物業(yè)，獲取轉(zhuǎn)售收益

　　C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在從單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式發(fā)展為開(kāi)發(fā)投資和置業(yè)投資相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式

　　D.都是為了獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入

　　【正確答案】：D

　　29、從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入的資源，下列選項(xiàng)中不包括(　　)。

　　A.土地

　　B.資本

　　C.環(huán)境

　　D.勞動(dòng)力

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要土地、勞動(dòng)力、資本、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系的綜合投入。參見(jiàn)教材P63。

　　30、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地取得價(jià)格分析屬于(　　)。

　　A.臨界點(diǎn)分析

　　B.期望值分析

　　C.敏感性分析

　　D.概率分析

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：臨界點(diǎn)分析是盈虧平衡分析的一種。

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