2016年房地產估價師《理論與方法》房地產實物因素

　　【摘要】"房地產實物因素"知識點是2016年房地產估價師考試重點，2016年房地產估價師考試時間為10月15日-16日，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環(huán)球網校編輯整理了"2016年房地產估價師《理論與方法》房地產實物因素"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　房地產實物因素：

　　(一)土地實物因素

　　1.土地面積

　　兩塊位置相當的土地，如果面積相差較大，單價會有所不同。

　　2.土地形狀

　　土地形狀是否規(guī)則，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)對地價有一定的影響。

　　3.地形、地勢

　　由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產的開發(fā)成本、利用價值或景觀等，從而影響其價格。

　　4.地基(工程地質)

　　地基(工程地質)狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質，有無不良地質現象等。

　　5.土壤

　　這里主要說明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產價格的影響。

　　6.土地開發(fā)程度

　　一宗土地的基礎設施完備程度和場地平整程度，對其價格的影響是顯而易見的

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　　(二)建筑物實物因素

　　1.建筑規(guī)模

　　建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對房地產價格有所影響。

　　2.外觀

　　建筑物外觀包括建筑式樣、風格、色調、可視性等，對房地產價格有很大的影響。

　　3.建筑結構

　　對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結構的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。

　　4.設施設備

　　隨著經濟發(fā)展和生活水平提高，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)要求建筑物內安裝完善的設施設備。

　　5.裝飾裝修

　　房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類。

　　6.層高和室內凈高

　　人們對建筑物的需要，本質上是對建筑物內部立體空間的需要，而不僅是對面積的需要，因此層高或凈高對房地產價值也有影響。

　　7.空間布局

　　空問布局影響到建筑物的使用，對房地產價值有較大的影響。不同用途的建筑物，如住宅、商場、寫字樓等，對空間布局的要求不盡相同。

　　8.日照、采光、通風、保溫、隔熱、隔聲、防水

　　日照、采光、通風既有實物因素性質，又有區(qū)位因素性質(對應于朝向、樓層)，將它們與保溫、隔熱、隔聲、防水放在一起，是為便于敘述和理解。

　　9.維護情況和完損狀況

　　建筑物的完損狀況是一個綜合性因素，包括建筑物年齡、維修養(yǎng)護情況、工程質量等?？偟膩碚f，建筑物完好的，價值就高;反之，價值就低。

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