2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》訓(xùn)練題二

　　【摘要】2016年房地產(chǎn)估價師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》訓(xùn)練題二"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　1.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有(　)的特性。

　　A.獨一無二和供給有限

　　B.獨一無二和價值最大

　　C.流動性差和價值最大

　　D.不可移動和用途多樣

　　2.在英國和其他英聯(lián)邦國家，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)法院一般( )來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。

　　A.使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格

　　B.使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格

　　C.使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格

　　D.依賴于老師證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值

　　3.某市于2005年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動;2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2;重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為 9000元/m2;則最合理的拆遷補償價格應(yīng)以( )元/m2為基礎(chǔ)進行修正。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.9000

　　4.假設(shè)某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為( )。

　　A.-1.33

　　B.-0.66

　　C.0.66

　　D.1.53

　　5.在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元;乙成交價格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元;丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清;丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為(　)。

　　A.甲乙丙丁

　　B.乙丁甲丙

　　C.乙丙甲丁

　　D.丙乙丁甲

　　6.某宗地面積為5000m2，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應(yīng)補交地價(　 )元/m2。

　　A. 1250

　　B.1750

　　C.2050

　　D.2150

　　7.房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在(　)的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。

　　A.委托人

　　B.估價報告預(yù)期使用者

　　C.管理部門

　　D.中立

　　8.回顧性房地產(chǎn)估價，其股價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是( )。

　　A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　9.在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的( )范圍之內(nèi)。

　　A.0.5～2.0

　　B.1.5～2.0

　　C.0.5～1.5

　　D.1.0～1.5

　　10.承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200/m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2.現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2.若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價值為( )萬元。

　　A.6.19

　　B.6.42

　　C.7.20

　　D.9.58

　　1.B　2.D　3.C　4.D　5.C　6.B　7.D　8.C　9.A 　10.A

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　　11.某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2。買賣中涉及的稅費均由賣方負擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方( )元/m2。

　　A.2020.80

　　B.2214.29

　　C.2336.45

　　D.2447.37

　　12.某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為( )元。

　　A.2400

　　B.2580

　　C.2607

　　D.2760

　　13.評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005 年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0 %。則該可比實例在2005年9月末的價格為( )元/m2。

　　A.2938

　　B.2982

　　C. 3329

　　D. 3379

　　14.在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準(zhǔn)單價分別是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可，比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2.如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價，則前者與后者的差值是( )元/m2。

　　A.-100

　　B.-50

　　C.50

　　D.100

　　15.下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是( )。

　　A.交通擁擠

　　B.建筑技術(shù)減少

　　C.城市規(guī)劃改變

　　D.自然環(huán)境惡化

　　16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。

　　A.76880

　　B.79104

　　C.77952

　　D.81562

　　17.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為(　)。

　　A.43.2%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　18.某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為 25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為1000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將產(chǎn)生( )萬元的貶值。

　　A.548.19

　　B.558.15

　　C.567.39

　　D.675.40

　　19.某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年。建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命為( )年。

　　A.40

　　B.43

　　C.47

　　D.50

　　20.下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中不正確的是( )。

　　A.青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　B.征地管理費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　D.地上附著物補償費的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定

　　11.B　12.A　13.A　14.B　15.B　16.B　17.C　18.C　19.B　20.B

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　　21.某房地產(chǎn)的報酬率為8%，受益期限為30年的價格為4000元/m2.若報酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價格為( )元/m2。

　　A.3000

　　B.4500

　　C.5200

　　D.5600

　　22.某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于( )萬元。

　　A.280

　　B.285

　　C.290

　　D.295

　　23.某寫字樓年出租猙收益為300萬元，預(yù)計未來3年內(nèi)仍然維持該水平，3年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為(　)萬元。

　　A.4580

　　B.5580

　　C.6580

　　D.7580

　　24.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于( )萬元。

　　A.536

　　B.549

　　C.557

　　D.816

　　25.某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需15年，一直報酬率為8%。折現(xiàn)率為12%，該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為( )萬元。

　　A.4023.04

　　B.4074.10

　　C.4768.50

　　D.5652.09

　　26.實際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是( )。

　　A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

　　B.過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

　　C.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

　　D.未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

　　27.在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是( )。

　　A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

　　B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費

　　C.銷售費用和銷售稅費

　　D.開發(fā)成本和管理費用

　　28.某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價格分別為2300元/m2、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000 元/m2，其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預(yù)測基期，則該類房地產(chǎn)與2006年初的價格最接近于(　)元/m2。

　　A.3100

　　B.3195

　　C.3285

　　D.3300

　　29.當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用( )預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。

　　A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.平均發(fā)展速度法

　　D.移動平均法

　　30.某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于( )元/m2。

　　A.4800

　　B.5124

　　C.5800

　　D.7124

　　21.D　22.A　23.D　24.A　25.C　26.C　27.C 28.B　29.B　30.C

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