2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬試題二

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬試題"是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬試題二"，整理如下，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　1.房地產(chǎn)的( )是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要性。

　　A適應(yīng)性

　　B對專業(yè)管理的的依賴性

　　C位置的固定性

　　D相互之間的影響性

　　答案：C

　　解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性

　　2.某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個月可收回投資.

　　A 50.5

　　B 60

　　C 65

　　D 75

　　答案：C

　　解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65

　　3.某項目未考慮通貸膨脹情況下,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為( )

　　A11.38%

　　B12.64%

　　C15.46%

　　D 16.22%

　　答案：B

　　解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%

　　4.下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是( )

　　A 房屋出租

　　B 房地產(chǎn)抵押

　　C 土地使用權(quán)出讓

　　D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　答案：C

　　解析：房地產(chǎn)一級市場為土地使用權(quán)出讓市場

　　5.一般來說，認(rèn)知定價法所確定的價格(　　)價值定價法所確定的價格。

　　A高于

　　B低于

　　C等于

　　D高于等于

　　答案：A

　　解析：

　　6.風(fēng)險最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險,是因為( )

　　A商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大

　　B商業(yè)投資的預(yù)測最難

　　C商業(yè)的社會發(fā)展方向不易預(yù)測

　　D商業(yè)人員無法競爭時心理變化很大

　　答案：A

　　解析：商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大

　　7.房地產(chǎn)開發(fā)活動可從( )兩個方面進(jìn)行考察。

　　A投資資金量和預(yù)期收益資金

　　B資金流通方式和對策

　　C出租、出售或經(jīng)營形態(tài)

　　D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)活動可從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進(jìn)行考察。

　　8.對于開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括( )

　　A銷售收入

　　B開發(fā)利潤

　　C成本利潤率

　　D投資回報率

　　答案：A

　　解析：銷售收入是房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。

　　9.下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁検? )

　　A找出那些最能反映項目投資效益的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) 如財務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對象。

　　B從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)無影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。

　　C分析時要設(shè)定不確定因素的變化范圍

　　D對項目 的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)進(jìn)行分析計算，找出敏感性因素。

　　答案：B

　　10.開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在( )內(nèi)予以核實，給予確認(rèn)或者提出修改意見。

　　A10日

　　B15日

　　C1個月

　　D2個月

　　答案：C

　　解析：開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在1個月內(nèi)予以核實，給予確認(rèn)或者提出修改意見。

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　　11、開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費用)達(dá)到或超過地上物預(yù)計總投資的(　　)以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。

　　A.20%

　　B.25%

　　C.30%

　　D.40%

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：參考教材P327，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費用)達(dá)到或超過地上物預(yù)計總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。

　　12、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的說法是(　　)。

　　A.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫

　　B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落

　　C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段;而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了

　　D.“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益;而“房地產(chǎn)泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。參見教材P54。

　　13、有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是(　　)。

　　A.52%

　　B.58%

　　C.62%

　　D.68%

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：(65/125)×100%=52%。

　　14、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現(xiàn)金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為(　　)。

　　A.8.1%

　　B.16.0%

　　C.19.1%

　　D.23.1%

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)投資回報率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額，則投資回報率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。參見教材P200。

　　15、進(jìn)度計劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和(　　)。

　　A.資源配置圖

　　B.直方圖

　　C.橫道圖

　　D.控制圖

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：進(jìn)度計劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和橫道圖。參見教材P84。

　　16、北京市別墅銷售市場，是按房地產(chǎn)市場細(xì)分的(　　)標(biāo)準(zhǔn)劃分的。

　　A.按地域細(xì)分

　　B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分

　　C.按增量存量細(xì)分

　　D.按交易形式細(xì)分

　　E.按目標(biāo)市場細(xì)分

　　【正確答案】：ABD

　　17、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會環(huán)境有(　　)幾方面。

　　A.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)

　　B.社會福利

　　C.產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局

　　D.家庭生命周期

　　E.家庭收入及其分布

　　【正確答案】：ABD

　　【答案解析】：CE選項是屬于影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素。參見教材P30。

　　18、經(jīng)濟(jì)評價中的基礎(chǔ)參數(shù)中的時間類參數(shù)包括(　　)。

　　A.計息期的起始時間點

　　B.開發(fā)期的起始時間點

　　C.建設(shè)期的起始時間點

　　D.出租經(jīng)營期的起始時間點

　　E.投資回收期的起始時間點

　　【正確答案】：BCD

　　【答案解析】：參見教材P257，時間類參數(shù)包括開發(fā)活動的起始時間點，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時間點以及持續(xù)時間長度，經(jīng)濟(jì)評價工作的計算周期。

　　19、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是(　　)。

　　A.獲取項目所需土地

　　B.進(jìn)行項目的財務(wù)評價

　　C.確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準(zhǔn)

　　D.對項目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)

　　E.提交項目開工申請并獲得批準(zhǔn)

　　【正確答案】：ACDE

　　【答案解析】：前期工作階段包括：(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)獲取土地、項目核準(zhǔn)和開工計劃、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可、工程建設(shè)招標(biāo)、開工申請與審批等;項目財務(wù)評價屬于投資決策分析階段。參見教材P67-82。

　　20、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有(　　)。

　　A.凈現(xiàn)值

　　B.投資利潤率

　　C.現(xiàn)金回報率

　　D.靜態(tài)投資回收期

　　E.內(nèi)部收益率

　　【正確答案】：BCD

　　【答案解析】：凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動態(tài)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資項目包括開發(fā)投資項目和置業(yè)投資項目兩種，其中的現(xiàn)金回報率只屬于置業(yè)投資項目。參見教材P178。

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