2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》模擬試題四

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》模擬試題"是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》模擬試題四"，整理如下，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

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　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括(　　)。

　　A.竣工圖

　　B.可行性研究報(bào)告

　　C.工程質(zhì)量保修書(shū)

　　D.住宅使用說(shuō)明書(shū)

　　E.竣工驗(yàn)收備案表

　　【正確答案】：AB

　　【答案解析】：項(xiàng)目竣工后，需要整理技術(shù)資料(可研報(bào)告是其中最重要的一個(gè))和竣工圖，編制竣工檔案。工程質(zhì)量保修書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)和竣工驗(yàn)收備案表都屬于竣工驗(yàn)收時(shí)需要提交的資料。參見(jiàn)教材P93。

　　2、以下說(shuō)法正確的是(　　)。

　　A.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

　　B.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　C.稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息

　　D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-大修基金一所得稅

　　E.稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-大修基金抵押貸款還本付息

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：參考教材P364，稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息。所以E選項(xiàng)不正確。

　　3、新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)有(　　)。

　　A.項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成

　　B.新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)

　　C.從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)考察償債能力

　　D.從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來(lái)考察融資后的償債能力

　　E.擬建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：參見(jiàn)教材P324，新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)是：項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成;新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn);從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)考察償債能力。

　　4、根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤(rùn)可分為(　　)等四個(gè)層次。

　　A.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

　　B.利潤(rùn)總額

　　C.稅后利潤(rùn)

　　D.未分配利潤(rùn)

　　E.可分配利潤(rùn)

　　【正確答案】：ABCE

　　5、在不確定性情況下，估計(jì)未來(lái)投資收益，可選用的決策方法有(　　)。

　　A.小中取大法

　　B.大中取小法

　　C.大中取大法

　　D.小中取小法

　　E.最小最大后悔值法

　　【正確答案】：ACE

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　6、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，下列說(shuō)法正確的有(　　)。

　　A.貸款價(jià)值比率通常不超過(guò)50%

　　B.貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年

　　C.貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年

　　D.貸款利率通常高于個(gè)人住房抵押貸款

　　E.僅對(duì)已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放

　　【正確答案】：BDE

　　【答案解析】：參見(jiàn)教材P307，貸款價(jià)值比率通常不超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年。所以AC選項(xiàng)不正確。

　　7、下面哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)投資信托的分類(　　)。

　　A.權(quán)益型

　　B.綜合型

　　C.增長(zhǎng)型

　　D.抵押型

　　E.混合型

　　【正確答案】：BC

　　8、關(guān)于某特定商品市場(chǎng)規(guī)模的說(shuō)法，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)正確的有(　　)。

　　A.有效市場(chǎng)大于服務(wù)市場(chǎng)

　　B.服務(wù)市場(chǎng)大于潛在市場(chǎng)

　　C.潛在市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)

　　D.滲透市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)

　　E.服務(wù)市場(chǎng)大于滲透市場(chǎng)

　　【正確答案】：ACE

　　【答案解析】：潛在市場(chǎng)最大，滲透市場(chǎng)最小。潛在市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合;有效市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合;合格的有效市場(chǎng)是政府或團(tuán)體有資格消費(fèi)某種商品的特定消費(fèi)者的集合;服務(wù)市場(chǎng)，也稱目標(biāo)市場(chǎng)，是開(kāi)發(fā)商決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。(整個(gè)市場(chǎng)>)潛在市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)(>滲透市場(chǎng))。滲透市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)買了某種產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合。參見(jiàn)教材P112～113。

　　9、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有(　　)。

　　A.土地出讓價(jià)款

　　B.土地購(gòu)置稅費(fèi)

　　C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　D.水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)

　　E.土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)

　　【正確答案】：ABE

　　【答案解析】：C屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。D屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。E屬于看產(chǎn)設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。參見(jiàn)教材P257-259。

　　10、可行性研究的結(jié)論主要是說(shuō)明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目(　　)。

　　A.是否有足夠的資金來(lái)源

　　B.是否有較為廣闊的市場(chǎng)

　　C.是否具有較理想的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　D.是否有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力

　　E.項(xiàng)目是否可行

　　【正確答案】：CDE

　　【答案解析】：參見(jiàn)教材P282，可行性研究的結(jié)論，主要是說(shuō)明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目是否具有較理想的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、較強(qiáng)的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以及項(xiàng)目是否可行。

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　　11、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬(wàn)㎡，容積率為1.5，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元/㎡(按建筑面積計(jì))，預(yù)測(cè)能夠以8000元/㎡(按建筑面積計(jì))的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格(按占地面積計(jì))為(　　)元/㎡。

　　A.3000

　　B.5000

　　C.7500

　　D.8000

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：8000×1×1.5-3000×1.5×1-最高土地單價(jià)×1=0，則最高土地單價(jià)=7500元/㎡(按占地面積計(jì))。按照占地面積計(jì)算的最高土地價(jià)格=7500/1.5=5000元/㎡。

　　12、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)降低成本利潤(rùn)率來(lái)確定其商品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為(　　)。

　　A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

　　B.成本加成定價(jià)法

　　C.挑戰(zhàn)定價(jià)法

　　D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

　　【正確答案】：B

　　13、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆等額還本付息的個(gè)人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰，則該貸款的實(shí)際年利率為(　　)。

　　A.7.5%

　　B.7.56%

　　C.7.71%

　　D.7.76%

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。參見(jiàn)教材P156。

　　14、向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貸款，若年利率為6%，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長(zhǎng)率為0.2%，則該家庭第8年最后一個(gè)月的月還款額是(　　)元。

　　A.3627.06

　　B.3634.31

　　C.4818.34

　　D.4842.43

　　【正確答案】：A

　　15、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為4年，其中前期工作為1年，建設(shè)期為2年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬(wàn)元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為12%，按季計(jì)息。則該項(xiàng)目建造成本的利息是(　　)萬(wàn)元。

　　A.1005.54

　　B.1115.84

　　C.1225.09

　　D.1333.90

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開(kāi)發(fā)期結(jié)束的時(shí)點(diǎn)，一般不考慮預(yù)售或延遲銷售的情況。建設(shè)期的起點(diǎn)是取得施工許可證后開(kāi)始施工開(kāi)始，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格的日期。此題中建造成本是在建設(shè)期初即發(fā)生的費(fèi)用，因此計(jì)息期應(yīng)為2年，不考慮銷售期;且由于其是在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，可視為在建設(shè)期期中一次性投入，即計(jì)算周期為1年。計(jì)算過(guò)程如下：10000×[(1+12%/4)2÷2×4-1]=1225.09(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P190。

　　16、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過(guò)(　　)確定是否進(jìn)行投資。

　　A.等待投資型期權(quán)估價(jià)

　　B.放棄型期權(quán)估價(jià)

　　C.成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)

　　D.柔性期權(quán)估價(jià)

　　【正確答案】：C

　　17、(　　)資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。

　　A.一手

　　B.基礎(chǔ)

　　C.原始

　　D.二手

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：二手資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。參見(jiàn)教材P108。

　　18、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)需求分析，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)三者關(guān)系正確的是(　　)。

　　A.有效市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)

　　B.服務(wù)市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)

　　C.有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)

　　D.服務(wù)市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)>有效市場(chǎng)

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：市場(chǎng)由大至小的順序是潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)。參見(jiàn)教材P113。

　　19、某一人口較少的市場(chǎng)同時(shí)有幾個(gè)物業(yè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)盤，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)而銷售業(yè)績(jī)、銷售價(jià)格沒(méi)有開(kāi)發(fā)商預(yù)期的好，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)的(　　)。

　　A.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

　　B.周期風(fēng)險(xiǎn)

　　C.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　【正確答案】：A

　　20、土地儲(chǔ)備實(shí)行(　　)管理。

　　A.計(jì)劃

　　B.年度

　　C.整體

　　D.分階段

　　【正確答案】：A

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