2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》房地產(chǎn)收益的種類

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　　房地產(chǎn)收益的種類：

　　運(yùn)用收益法估價(無論是報酬資本化法還是直接資本化法)，需要預(yù)測估價對象的未來收益。可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有4種：①潛在毛收入;②有效毛收入;③凈運(yùn)營收益;④稅前現(xiàn)金流量。

　　(1)潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)無空置(即100%出租)情況下的收入。

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　　(2)有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入?？罩玫仍斐傻氖杖霌p失是因空置、拖欠租金(延遲支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入損失。

　　(3)凈運(yùn)營收益通常簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須支出的費(fèi)用。

　　(4)稅前現(xiàn)金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。

　　運(yùn)用報酬資本化法估價，核心是預(yù)測凈收益。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)因此，下面主要論述凈收益的測算和凈收益流的確定問題。在實(shí)際估價中，預(yù)測凈收益甚至比求取報酬率更為困難，特別是求取凈收益時哪些費(fèi)用應(yīng)當(dāng)扣除，哪些費(fèi)用不應(yīng)扣除。此外，估價結(jié)果對凈收益也很敏感。

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