2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》房地產(chǎn)收益的種類
【摘要】"房地產(chǎn)收益的種類"知識點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點(diǎn),為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試,環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》房地產(chǎn)收益的種類",供大家參考,希望對您有所幫助,??荚図樌?
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房地產(chǎn)收益的種類:
運(yùn)用收益法估價(無論是報酬資本化法還是直接資本化法),需要預(yù)測估價對象的未來收益。可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有4種:①潛在毛收入;②有效毛收入;③凈運(yùn)營收益;④稅前現(xiàn)金流量。
(1)潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)無空置(即100%出租)情況下的收入。
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(2)有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入??罩玫仍斐傻氖杖霌p失是因空置、拖欠租金(延遲支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入損失。
(3)凈運(yùn)營收益通常簡稱凈收益,是由有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須支出的費(fèi)用。
(4)稅前現(xiàn)金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。
運(yùn)用報酬資本化法估價,核心是預(yù)測凈收益。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)因此,下面主要論述凈收益的測算和凈收益流的確定問題。在實(shí)際估價中,預(yù)測凈收益甚至比求取報酬率更為困難,特別是求取凈收益時哪些費(fèi)用應(yīng)當(dāng)扣除,哪些費(fèi)用不應(yīng)扣除。此外,估價結(jié)果對凈收益也很敏感。
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