2017年房地產估價師《理論與方法》房地產價格影響的稅收政策

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　　房地產價格影響的稅收政策：

　　開征、暫停征收或者取消某種涉及房地產的稅收(以下簡稱房地產稅收), 會對房地產價格有影響。但不同種類的房地產稅收及其納稅人、計稅依據、稅率(或稅額標準)、征收方式方法、減免稅規(guī)定等的不同，導致房地產價格變動的方向和程度不盡相同。分析房地產稅收對房地產價格的影響，首先要區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)?？蓪⒎康禺a稅收分為房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的、房地產轉讓環(huán)節(jié)的和房地產持有環(huán)節(jié)的。

　　房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當于商品生產環(huán)節(jié)的稅收，例如耕地占用稅、固定資產投資方向調節(jié)稅。一般地說，增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產的開發(fā)建設成本，從而會推動房地產價格上升;相反，減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產價格下降。(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)但增加或減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內是否會導致房地產價格的升降，還要看房地產市場是處于賣方市場還是買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權的市場，買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權的市場。因此，如果是處于賣方市場，則增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價轉嫁給房地產購買者，從而會使房地產價格上升;而減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產價格下降，主要會轉化為房地產開發(fā)商的“超額利潤”。如果是處于買方市場，則增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收 主要會使房地產開發(fā)商通過降低開發(fā)利潤等而“內部消化”, 難以使房地產價格上升;而減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會使房地產價格下降。

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　　房地產轉讓環(huán)節(jié)的稅收相當于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，例如營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加(可視同稅金)、土地增值稅、印花稅、所得稅(企業(yè)所得稅或個人所得稅)、契稅?？疾旆康禺a轉讓環(huán)節(jié)的稅收對房地產價格的影響，首先需要把它們分為向賣方征收的和向買方征收的。在上述稅收中，營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、所得稅是向賣方征收的，契稅是向買方征收的。一般地說，增加賣方的稅收，比如開征土地增值稅、消費稅, 會使房地產價格上升;反之，減少賣方的稅收，比如減免營業(yè)稅，會使房地產價格下降。增加買方的稅收，比如提高契稅稅率，會抑制房地產需求，從而會使房地產價格下降;反之，減免契稅，會刺激房地產需求，從而會使房地產價格上升。

　　加或減少賣方的稅收在短期內是否會導致房地產價格的升降，同于上述增加或減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，也要看房地產市場是處于賣方市場還是買方市場。(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)如果是處于賣方市場，則增加賣方的稅收可以通過漲價轉嫁給買方，從而會導致房地產價格上升;而減少賣方的稅收則主要會使賣方的收益增加，難以使房地產價格下降。如果是處于買方市場，則增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等而“內部消化”, 難以導致房地產價格上升;而減少賣方的稅收則會使房地產價格下降。

　　房地產持有環(huán)節(jié)的稅收相當于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，例如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、物業(yè)稅(準備開征，但目前尚未開征)。直接或者間接地對持有房地產課稅，比如開征物業(yè)稅，實際上是增加了持有房地產的成本或者說增加了房地產使用成本，會使房地產自用需求者傾向于購置較小面積的房地產，并會抑制房地產投資和投機需求，從而會使房地產需求減少，導致房地產價格下降。對于收益性房地產來說，物業(yè)稅會減少房地產的凈收益，從而會直接導致房地產價格降低。相反，減免房地產持有環(huán)節(jié)的稅收會導致房地產價格上升。

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