2017年房地產估價師《理論與方法》房地產價格影響的稅收政策
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房地產價格影響的稅收政策:
開征、暫停征收或者取消某種涉及房地產的稅收(以下簡稱房地產稅收), 會對房地產價格有影響。但不同種類的房地產稅收及其納稅人、計稅依據、稅率(或稅額標準)、征收方式方法、減免稅規(guī)定等的不同,導致房地產價格變動的方向和程度不盡相同。分析房地產稅收對房地產價格的影響,首先要區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)??蓪⒎康禺a稅收分為房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的、房地產轉讓環(huán)節(jié)的和房地產持有環(huán)節(jié)的。
房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當于商品生產環(huán)節(jié)的稅收,例如耕地占用稅、固定資產投資方向調節(jié)稅。一般地說,增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收,會增加房地產的開發(fā)建設成本,從而會推動房地產價格上升;相反,減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收,會使房地產價格下降。(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)但增加或減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內是否會導致房地產價格的升降,還要看房地產市場是處于賣方市場還是買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權的市場,買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權的市場。因此,如果是處于賣方市場,則增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價轉嫁給房地產購買者,從而會使房地產價格上升;而減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產價格下降,主要會轉化為房地產開發(fā)商的“超額利潤”。如果是處于買方市場,則增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收 主要會使房地產開發(fā)商通過降低開發(fā)利潤等而“內部消化”, 難以使房地產價格上升;而減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會使房地產價格下降。
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房地產轉讓環(huán)節(jié)的稅收相當于商品流通環(huán)節(jié)的稅收,例如營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加(可視同稅金)、土地增值稅、印花稅、所得稅(企業(yè)所得稅或個人所得稅)、契稅??疾旆康禺a轉讓環(huán)節(jié)的稅收對房地產價格的影響,首先需要把它們分為向賣方征收的和向買方征收的。在上述稅收中,營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、所得稅是向賣方征收的,契稅是向買方征收的。一般地說,增加賣方的稅收,比如開征土地增值稅、消費稅, 會使房地產價格上升;反之,減少賣方的稅收,比如減免營業(yè)稅,會使房地產價格下降。增加買方的稅收,比如提高契稅稅率,會抑制房地產需求,從而會使房地產價格下降;反之,減免契稅,會刺激房地產需求,從而會使房地產價格上升。
加或減少賣方的稅收在短期內是否會導致房地產價格的升降,同于上述增加或減少房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收,也要看房地產市場是處于賣方市場還是買方市場。(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)如果是處于賣方市場,則增加賣方的稅收可以通過漲價轉嫁給買方,從而會導致房地產價格上升;而減少賣方的稅收則主要會使賣方的收益增加,難以使房地產價格下降。如果是處于買方市場,則增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等而“內部消化”, 難以導致房地產價格上升;而減少賣方的稅收則會使房地產價格下降。
房地產持有環(huán)節(jié)的稅收相當于商品使用環(huán)節(jié)的稅收,例如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、物業(yè)稅(準備開征,但目前尚未開征)。直接或者間接地對持有房地產課稅,比如開征物業(yè)稅,實際上是增加了持有房地產的成本或者說增加了房地產使用成本,會使房地產自用需求者傾向于購置較小面積的房地產,并會抑制房地產投資和投機需求,從而會使房地產需求減少,導致房地產價格下降。對于收益性房地產來說,物業(yè)稅會減少房地產的凈收益,從而會直接導致房地產價格降低。相反,減免房地產持有環(huán)節(jié)的稅收會導致房地產價格上升。
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