2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則

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　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則：

　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估必須做到客觀。公平、科學(xué)。合理，必須遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律。這是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本原則，具體說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估必須遵循如下原則：

　　1.價(jià)值決定價(jià)格原則房屋是商品，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)凝結(jié)著社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)，具有價(jià)值。商品房?jī)r(jià)格決定于它的價(jià)值。

　　2.供求原則房地產(chǎn)價(jià)格與其他商品一樣，受供求關(guān)系變動(dòng)的影響。進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須充分考慮房地產(chǎn)的供求狀況。由于房地產(chǎn)具有地理位置的固定性。地區(qū)性和個(gè)別性，這種供求狀況主要指當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。分析房地產(chǎn)供求變化時(shí)，除了要分析一定時(shí)間內(nèi)供求總量的變化外，還要分析供求結(jié)構(gòu)的變化。此外，由于房地產(chǎn)在某地區(qū)、某城市的供給量是有限的，故分析房地產(chǎn)供求，應(yīng)側(cè)重于分析房地產(chǎn)需求的總量與結(jié)構(gòu)。

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　　3.房地分離評(píng)估、綜合計(jì)價(jià)原則該原則是指分別對(duì)房屋和土地進(jìn)行評(píng)估，然后把房和地兩個(gè)因素進(jìn)行綜合分析，最終以一個(gè)價(jià)格體出來(lái)。 這一原則是由房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成的特殊性所決定的。房屋價(jià)格與土地價(jià)格的形成不同。房屋價(jià)格是房屋商品價(jià)值的體現(xiàn)，可采用與其他商品價(jià)格相似的計(jì)算方法求得。但土地價(jià)格則不同，有一套評(píng)估制度，須通過(guò)一定的估價(jià)程序后獲得。

　　4.依法原則房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)要以有關(guān)法律為依據(jù)，如《城市規(guī)劃法》規(guī)定了土地的用途、容積率，建筑物高度與建筑風(fēng)格等，房地產(chǎn)評(píng)估就必須考慮這些規(guī)定。評(píng)估人員必須熟悉有關(guān)的法律、法規(guī)，才能做到依法評(píng)估，保證評(píng)估結(jié)果的實(shí)際可靠。

　　5.替代原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的物品，應(yīng)具有同一的價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。 房地產(chǎn)價(jià)格也符合這一規(guī)律。在評(píng)估中，房地產(chǎn)價(jià)格可由效用均等的替代房地產(chǎn)來(lái)決定。由于房地產(chǎn)具有個(gè)別性特性，很難找到完全相同的房地產(chǎn)。但是，在同一市場(chǎng)上，同類型房地產(chǎn)的效用可以相互替代，如住宅與住宅，辦公樓與辦公樓。在選擇比較對(duì)象時(shí)，應(yīng)選擇具有較大替代性的房地產(chǎn)，替代原則是市場(chǎng)比較法的理論基礎(chǔ)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則

　　6.最有效使用原則房地產(chǎn)具有用途的多樣性，每一種用途為使用者帶來(lái)的收益可能都不同，所謂最有效使用原則，就是以獲取最大收益的使用方式來(lái)衡量房地產(chǎn)價(jià)格。例如，在評(píng)估某一鬧市區(qū)的土地時(shí)，當(dāng)然要考慮建高層建筑用作商業(yè)樓或?qū)懽謽莵?lái)評(píng)估其價(jià)格，而不應(yīng)按照一般地區(qū)，用作建造普通房的效益來(lái)測(cè)算價(jià)格。對(duì)當(dāng)前最有效使用的確定，往往是基于對(duì)未來(lái)效用的預(yù)測(cè)并與當(dāng)前效用對(duì)比的結(jié)果。預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到這種判斷的可靠性。

　　7.邊際收益先遞增后遞減原則進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，一種生產(chǎn)要素可變，其他生產(chǎn)要素不變財(cái)，開始時(shí)每增加投入一單位該生產(chǎn)要素，收益遞增。但收益達(dá)到某一數(shù)值后，如果再追加投資該生產(chǎn)要素，每增加一單位投入，其收益則遞減。理解此原則，即可找出房地產(chǎn)的邊際有效使用點(diǎn)。

　　8.評(píng)估時(shí)日原則房地產(chǎn)市場(chǎng)是變動(dòng)的。評(píng)估某一房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，必須假定市場(chǎng)情況停止在某一時(shí)日。一般選擇現(xiàn)查勘日期為評(píng)估時(shí)日，或因特殊需要將其它日期定為評(píng)估時(shí)日。該原則意義在于，評(píng)估時(shí)日是確定房地產(chǎn)權(quán)益責(zé)任的界限和評(píng)估時(shí)值的界限。如政府有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)的發(fā)布、變更。實(shí)施日期均可能影響房地產(chǎn)權(quán)益人的利益和房地產(chǎn)的價(jià)值。故確定評(píng)估時(shí)日非常重要。

　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則9.預(yù)測(cè)原則及變動(dòng)原則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)重要的并非過(guò)去，而是未來(lái)。房地產(chǎn)價(jià)格是由反映其未來(lái)的預(yù)期收益所決定的。預(yù)期收益越大，房地產(chǎn)價(jià)格越高。預(yù)測(cè)原則與變動(dòng)原則是相關(guān)聯(lián)的。變動(dòng)原則的含義：房地產(chǎn)價(jià)格是多種因素相互作用的結(jié)果。隨著這些因素的變動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也必然隨之增減。進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)密切關(guān)注各種因素的動(dòng)態(tài)，并對(duì)這些因素變動(dòng)造成的房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)作出合理的判斷。

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