2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》抵押房地產(chǎn)權(quán)屬問題的表現(xiàn)形式
【摘要】"抵押房地產(chǎn)權(quán)屬問題的表現(xiàn)形式"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn),為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試,環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》抵押房地產(chǎn)權(quán)屬問題的表現(xiàn)形式",供大家參考,希望對(duì)您有所幫助,??荚図樌?
特別推薦:2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》知識(shí)精選匯總
抵押房地產(chǎn)權(quán)屬問題的表現(xiàn)形式:
房地產(chǎn)權(quán)屬問題的表現(xiàn)形式多種多樣,一般的權(quán)屬問題可以通過辦理抵押登記手續(xù)得以避免。北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不得抵押。但是由于房地產(chǎn)管理部門的制度健全是一個(gè)逐步完善的過程,因此在制度上和管理上難免有一些紕漏,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)另外抵押權(quán)人審核不嚴(yán)格也是導(dǎo)致權(quán)屬有問題的房地產(chǎn)能夠進(jìn)行抵押的重要原因。下面對(duì)幾種在審核和抵押登記過程中容易被忽視和不易發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)權(quán)屬問題進(jìn)行分析:
1、房地產(chǎn)權(quán)屬證件所記載情況與房地產(chǎn)實(shí)際情況不符(證實(shí)不符)
舉例:
?、?面積不符:房產(chǎn)證、土地證上記載面積是A,而實(shí)際面積是B.
⑵ 位置不符:房產(chǎn)證、土地證上記載的四至邊界與實(shí)際不符。
?、?產(chǎn)權(quán)人不符:房產(chǎn)證、土地證登記的所有權(quán)人、使用權(quán)人與實(shí)際的所有權(quán)人、使用權(quán)人不符。
后果:導(dǎo)致處分抵押物價(jià)值大幅降低;抵押物無法處分,貸款無法收回。
解決措施:要特別重視和注意現(xiàn)場(chǎng)勘察工作;與房地產(chǎn)管理部門建立良好的溝通關(guān)系,對(duì)證實(shí)不符的情況盡可能查閱房地產(chǎn)檔案。
2、違規(guī)越權(quán)發(fā)證
?、?化整為零:區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門回避管理權(quán)限,將一宗完整的土地人為地分成若干宗土地分別發(fā)證。
舉例:個(gè)別的區(qū)縣人為將一宗完整地塊,按不足10畝一宗劃成若干塊并且分別發(fā)證。
后果:導(dǎo)致處分抵押物價(jià)值大幅降低(使用功能受限制)。
抵押物無法處分,貸款無法收回(一宗房產(chǎn)坐落在兩宗土地交界處)。
防范措施:要特別重視和注意現(xiàn)場(chǎng)勘察工作,當(dāng)發(fā)現(xiàn)一個(gè)獨(dú)立的土地證的土地只是一宗完整土地不可分割的一部分時(shí),要格外警惕;應(yīng)要求抵押人出具其他相臨土地的權(quán)證進(jìn)行辨別(證號(hào)是否相連?面積是否在10畝以下?土地形狀是否正好吻合?)。
?、?投機(jī)取巧:違反房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證辦理原則和程序,形式上合法,實(shí)質(zhì)違法舉例:未進(jìn)行征地實(shí)際補(bǔ)償,只在手續(xù)、形式上符合發(fā)證要求;在集體土地上不按要求征地出讓,而僅為滿足房地產(chǎn)抵押的要求進(jìn)行分割,并辦理征地出讓手續(xù)。
后果:抵押物無法處分,貸款無法收回。
防范措施:現(xiàn)場(chǎng)勘察核實(shí);了解房地產(chǎn)權(quán)屬政策(先征地補(bǔ)償,再辦理出讓手續(xù),不能開天窗,要保證通行權(quán)、采光權(quán))
⑶ 違反房地不可分原則:房屋產(chǎn)權(quán)人與土地使用權(quán)人不符;房屋用途與土地證用途不符(違反合法性原則違規(guī)經(jīng)營(yíng); 逃避土地出讓金)
舉例:房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人是甲,土地證是乙;房產(chǎn)證用途是A,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)土地證用途是B.后果:導(dǎo)致處分抵押物價(jià)值大幅降低(違反合法性原則);抵押物無法處分,貸款無法收回(房地中一方提出異議)。
防范措施:房產(chǎn)證、土地證要對(duì)照核實(shí);房地用途不一,應(yīng)以土地證用途為準(zhǔn)或以價(jià)值較低用途為準(zhǔn);核實(shí)規(guī)劃,以未來規(guī)劃為準(zhǔn),但要扣除應(yīng)交納的一切費(fèi)用。
3、抵押房地產(chǎn)現(xiàn)狀用途不符合未來城市規(guī)劃要求房地產(chǎn)抵押的實(shí)質(zhì)是防范將來貸款不能償還的風(fēng)險(xiǎn),盡管抵押物權(quán)屬清晰并合法登記,如果抵押房地產(chǎn)發(fā)生了與未來城市規(guī)劃沖突的情況,將可能造成抵押物處置困難,抵押貸款的還款保障將形同虛設(shè)。
后果:處分抵押物十分困難(關(guān)鍵是變現(xiàn)處分時(shí)機(jī)與規(guī)劃實(shí)施時(shí)機(jī)不同步)。
防范措施:對(duì)城市規(guī)劃要有一個(gè)基本的了解,確定抵押物時(shí)還要對(duì)區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行調(diào)查。
編輯推薦:
2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》知識(shí)點(diǎn)匯總
2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》知識(shí)點(diǎn)匯總
2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《制度與政策》知識(shí)點(diǎn)匯總
2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》知識(shí)點(diǎn)匯總
環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您搜集整理了《房地產(chǎn)估價(jià)師論壇了解更多考試內(nèi)容,??荚図樌?!
【摘要】"抵押房地產(chǎn)權(quán)屬問題的表現(xiàn)形式"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn),為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試,環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》抵押房地產(chǎn)權(quán)屬問題的表現(xiàn)形式",供大家參考,希望對(duì)您有所幫助,??荚図樌?
特別推薦:2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》知識(shí)精選匯總
4、政府扶持國(guó)有企業(yè)的政策規(guī)定不利于保障抵押權(quán)人利益破產(chǎn)國(guó)有企業(yè)土地使用權(quán)變現(xiàn)后用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。
舉例:劃撥土地的房屋抵押評(píng)估時(shí),一般將土地開發(fā)費(fèi)計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值,或者單獨(dú)計(jì)算,列入抵押價(jià)值中;而在企業(yè)破產(chǎn)拍賣時(shí),又將土地開發(fā)費(fèi)直接計(jì)入土地價(jià)值作為安置職工費(fèi)用,而不能用于抵押清償。
后果:抵押價(jià)值降低,不足以償還貸款(僅剩地上物價(jià)值)。
防范措施:對(duì)機(jī)制落后,未實(shí)行改制的國(guó)有企業(yè)盡量少貸款;全面掌握政策,盡量回避政策沖突帶來的風(fēng)險(xiǎn)(國(guó)土資源部44號(hào)文;北京市關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置的規(guī)定)。
5、建筑物與在建工程權(quán)屬狀況不同權(quán)屬特點(diǎn):房屋建筑物以房屋所有權(quán)證的形式體現(xiàn)了完整的權(quán)益(占有、使用、收益、處分),其價(jià)值體現(xiàn)應(yīng)為市場(chǎng)價(jià)格。
在建工程將來能否取得合法權(quán)證存在不確定因素,從保守原則出發(fā),其價(jià)值體現(xiàn)應(yīng)為成本價(jià)格。
在建工程應(yīng)具有合法手續(xù),避免將違章房、臨建房混入其中,對(duì)突破規(guī)劃部分慎重對(duì)待。
6、獨(dú)立房地產(chǎn)與共有房地產(chǎn)權(quán)屬狀況不同權(quán)屬特點(diǎn):部分共有房地產(chǎn)抵押事前必須征得共有人同意,處分時(shí)需要得到共有人的認(rèn)可。由于共有人原因使抵押房地產(chǎn)處分變得復(fù)雜化,增大變現(xiàn)難度。
7、無他向權(quán)利房地產(chǎn)與帶租約房地產(chǎn)權(quán)屬狀況不同帶租約房地產(chǎn)抵押事前應(yīng)告之抵押權(quán)人,通知承租人。
北京市房屋私租現(xiàn)象非常嚴(yán)重,抵押權(quán)人事前不知情,導(dǎo)致抵押物處分變現(xiàn)難度加大。
帶租約轉(zhuǎn)讓時(shí),如租約高于市場(chǎng)客觀租金,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)則將導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓價(jià)格升高;反之,將導(dǎo)致價(jià)格降低。使抵押物變現(xiàn)價(jià)值變得復(fù)雜。對(duì)于急于自己使用的買主,帶租約轉(zhuǎn)讓價(jià)格將低于正常價(jià)格。
8、重視抵押房地產(chǎn)權(quán)屬問題,規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)有著自身的特點(diǎn),包括位置固定性、長(zhǎng)期使用性、大量投資性、易受政策限制性、相互影響性、保值性等,正是由于這些特點(diǎn)決定房地產(chǎn)是理想的抵押物,也正是上述特點(diǎn)決定了其權(quán)屬狀況對(duì)房地產(chǎn)交易及交易價(jià)格有著重要的影響。
房地產(chǎn)權(quán)屬出現(xiàn)瑕疵是個(gè)別現(xiàn)象,但產(chǎn)生的影響和帶來的風(fēng)險(xiǎn)則是巨大的。銀行作為抵押權(quán)人更要引起足夠的重視,只要熟悉房地產(chǎn)抵押相關(guān)政策,認(rèn)真勘察房地產(chǎn)的實(shí)際狀況,核實(shí)產(chǎn)權(quán)證件,與房地產(chǎn)管理部門保持密切溝通,房地產(chǎn)權(quán)屬產(chǎn)生的問題是可以解決和避免的。
編輯推薦:
2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》知識(shí)點(diǎn)匯總
2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》知識(shí)點(diǎn)匯總
2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《制度與政策》知識(shí)點(diǎn)匯總
2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》知識(shí)點(diǎn)匯總
環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您搜集整理了《房地產(chǎn)估價(jià)師論壇了解更多考試內(nèi)容,祝考試順利!
最新資訊
- 2025房地產(chǎn)估價(jià)師教材2024-11-15
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考前復(fù)習(xí)資料:土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)科目三頁紙2024-11-06
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)考復(fù)習(xí)材料:房地產(chǎn)制度法規(guī)政策科目考前沖刺三頁紙2024-11-06
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試資料下載:房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法科目考前三頁紙2024-11-06
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)資料:房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)科目考前三頁紙2024-11-05
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師重點(diǎn)考點(diǎn)內(nèi)容:房地產(chǎn)交易制度政策科目2024-10-23
- 房地產(chǎn)估價(jià)師2024年備考有必要刷題嗎?2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)提分秘籍2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)科目難度如何?沖刺密集奉上2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師備考攻略經(jīng)驗(yàn):僅三周,攻克考點(diǎn)記憶難關(guān)!2024-10-18