2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》房地產(chǎn)投資的利弊
【摘要】"房地產(chǎn)投資的利弊"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn),為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試,環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》房地產(chǎn)投資的利弊",供大家參考,希望對(duì)您有所幫助,??荚図樌?
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房地產(chǎn)投資的利弊:
?、宸康禺a(chǎn)投資之利
適于長期投資、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益。優(yōu)點(diǎn)包括:
相對(duì)較高的收益水平。開發(fā)項(xiàng)目成本利潤率≥20%,有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿,其權(quán)益投資收益率會(huì)更高。置業(yè)投資持有期內(nèi)權(quán)益收益率每年可達(dá)10%~12%。這相對(duì)于儲(chǔ)蓄、股票、債券等其他類型的投資來說,收益水平是相對(duì)較高的。
易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于可以將物業(yè)作為抵押物,所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持,得到其投資所需要的大部分資金,金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù),給置業(yè)投資者提供了很多選擇。
金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為以房地產(chǎn)為抵押物,是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。除了投資者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外,房地產(chǎn)是一種重要的信用保證,且租金收入就能滿足投資者分期還款對(duì)資金的需要,金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款比例相當(dāng)高,可達(dá)到70%~90%,且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方,甚至可獲得超過90%~100%的融資。
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能抵消通貨膨脹的影響。通貨膨脹分類:預(yù)期通貨膨脹(Expeted Inflation)和非預(yù)期通貨膨脹(Unexpected Inflation)。房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹,尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。由于存在通貨膨脹,資產(chǎn)的重置成本不斷上升,說明房地產(chǎn)投資具有增值性。房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的,即使在經(jīng)濟(jì)衰退過程中,其使用價(jià)值不變,因此具有保值性。一般情況下,房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率都會(huì)大于總體物價(jià)水平的上漲率。美國和英國的研究資料表明,房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。房地產(chǎn)投資可以抵消通脹,正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。房地產(chǎn)投資能夠增值,是在正常市場(chǎng)條件下從長期投資的角度來看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值的下降,并不影響其長期的增值特性,從房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期景氣循環(huán)規(guī)律來看,房地產(chǎn)價(jià)格總是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷上升的。
提高投資者的資信等級(jí)。擁有房地產(chǎn)是占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。
?、娣康禺a(chǎn)投資之弊
流動(dòng)性差或變現(xiàn)性差。缺點(diǎn)還包括:投資數(shù)額巨大。大量自有資本的占用,使得在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時(shí),投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。投資回收周期較長。除了開發(fā)投資在項(xiàng)目竣工后在3~5年能收回投資外,置業(yè)投資的回收期,少則十年八年,長則二三十年甚至更長,要承受長時(shí)間的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),要求投資者資金實(shí)力強(qiáng),與機(jī)構(gòu)投資者合作。需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域復(fù)雜,直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資就要求投資者具備專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),因此限制了參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期投資目標(biāo),也對(duì)其專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。
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