2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》知識點歸納和總結(jié)

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第二節(jié) 房地產(chǎn)基本制度與政策的知識點歸納和總結(jié)

1.國有土地上房屋征收估價

《國有土地上房屋征收評估辦法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》

【例】某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000m2。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m2綠地，并拆除一幢面積為900m2的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補償和賠償，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行評估。(2009年問答題)

【請問】理論上政府補償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?

『正確答案』1.政府應(yīng)對占用的小區(qū)500平方米綠地進(jìn)行賠償，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六章第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，即使是市政需要占用，也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地?fù)p失損害賠償費，同時，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)業(yè)主帶來的噪音污染、出行不便也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。

2.《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

《國有土地地上房屋征收評估辦法》第十四條規(guī)定，被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。

2.房地產(chǎn)抵押目的估價

《房地產(chǎn)抵押指導(dǎo)意見》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、建設(shè)部關(guān)于修改《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的決定、《中華人民共和國擔(dān)保法》、最高人民法院關(guān)于使用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋、最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)。

【例1】甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構(gòu)當(dāng)時的評估值低很多，銀行認(rèn)為甲機構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲機構(gòu)2007年8月出具的估價報告進(jìn)行復(fù)核估價。

【請問】

1.復(fù)核估價時應(yīng)如何確定價值時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?

2.復(fù)核估價的估價目的和價值定義應(yīng)如何表述?

『正確答案』1.復(fù)核估價時，若甲機構(gòu)在確定價值時點時無誤，應(yīng)以甲機構(gòu)的價值時點為復(fù)核估價的價值時點。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原價值時點時的狀況為準(zhǔn)。

2.復(fù)核估價的估價目的應(yīng)表述為：受××銀行的委托，對甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核;價值定義可表述為：在甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的價值時點時房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。

【例2】甲公司為購買某在建工程項目，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值，估價結(jié)果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設(shè)計方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項目重新開工半年后，甲公司為籌借資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值，估價結(jié)果為9000萬元。請問：若上述兩個估價結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?

『正確答案』1.價值時點不同。乙估價機構(gòu)評估在建工程的價值時點與丙估價機構(gòu)評估估價對象抵押價值的價值時點相距半年以上，由于時間的變化，房地產(chǎn)市場行情會發(fā)生變化，房地產(chǎn)價值也會發(fā)生變化。

2.估價目的和價值類型不同。乙估價機構(gòu)估價目的是轉(zhuǎn)讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機構(gòu)估價的目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。

3.設(shè)計方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計方案并經(jīng)過政府主管部門批準(zhǔn)，估價對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設(shè)計方案角度看，改變前后價值也會有差異。

4.購買后投入建設(shè)資金。項目購買后投入建設(shè)資金半年，估價對象價值與購買價值也會有差異。