2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》章節(jié)習(xí)題：第六章

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》章節(jié)習(xí)題匯總

第六章　經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

一、單項(xiàng)選擇題

1、生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的(　)稱為完全成本。

A、營(yíng)業(yè)成本

B、銷(xiāo)售費(fèi)用

C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

D、資金成本

2、(　)是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。

A、營(yíng)業(yè)成本

B、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

C、期間費(fèi)用

D、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

3、(　)是指用于出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本費(fèi)用支出。

A、期間費(fèi)用

B、財(cái)務(wù)費(fèi)用

C、管理費(fèi)用

D、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

4、(　)比企業(yè)完成的開(kāi)發(fā)工作量(完成投資額)更能反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。

A、營(yíng)業(yè)收入

B、利潤(rùn)

C、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

D、凈利潤(rùn)

5、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按(　)征收。

A、土地出讓金

B、占用面積

C、經(jīng)營(yíng)收入

D、銷(xiāo)售收入

6、商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于(　)。

A、20%

B、15%

C、10%

D、25%

7、對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效果不包括(　)。

A、租金收益

B、物業(yè)增值

C、股權(quán)增加

D、銷(xiāo)售收入

8、就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回報(bào)主要表現(xiàn)為(　)。

A、銷(xiāo)售收入

B、收益率

C、利息率

D、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

9、下列房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有(　)。

A、現(xiàn)金回報(bào)率

B、投資回收期

C、資本金利潤(rùn)率

D、資產(chǎn)負(fù)債率

10、下列屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的靜態(tài)指標(biāo)的是(　)。

A、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

B、投資回報(bào)率

C、成本利潤(rùn)率

D、資本金凈利潤(rùn)率

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》章節(jié)習(xí)題匯總

11、投資者要提高(　)以抵消通貨膨脹的影響，因?yàn)橥顿Y者所希望獲得的始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報(bào)率。

A、期望投資回報(bào)率

B、平均收益率

C、基準(zhǔn)收益率

D、內(nèi)部收益率

12、某開(kāi)發(fā)商于2010年6月1日獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，2011年4月1日完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，2011年8月1日取得開(kāi)工許可證，2013年2月1日項(xiàng)目建成并獲發(fā)竣工證書(shū)，2013年8月1日銷(xiāo)售完畢。在計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí)，其計(jì)算期為(　)。

A、2010年6月1日至2013年2月1日

B、2010年6月1日至2013年8月1日

C、2011年8月1日至2013年2月1日

D、2011年8月1日至2013年8月1日

13、(　)是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率。

A、內(nèi)部收益率

B、基準(zhǔn)收益率

C、期望投資回報(bào)率

D、名義投資回報(bào)率

14、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用18%的基準(zhǔn)折現(xiàn)率計(jì)算出的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為10萬(wàn)元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為(　)。

A、小于20%

B、滿足目標(biāo)收益率要求

C、大于18%

D、不滿足目標(biāo)收益率要求

15、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明了(　)。

A、項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

B、將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率

C、投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率

D、項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比

16、若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為18%，年租金增長(zhǎng)率為10%，通貨膨脹率為5%，則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為(　)。

A、9.26%

B、10%

C、11.32%

D、12.4%

17、某項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值和累計(jì)凈現(xiàn)值如下表，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是(　)年。

A、3.09

B、3.48

C、3.83

D、3.92

18、動(dòng)態(tài)投資回收期是反映(　)的重要指標(biāo)。

A、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本大小

B、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力

C、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金流動(dòng)速度

D、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金實(shí)力

19、下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，正確的是(　)。

A、成本利潤(rùn)率是年成本利潤(rùn)率

B、成本利益率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，等于年成本利潤(rùn)率。

C、目標(biāo)利潤(rùn)率水平的高低與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)度無(wú)關(guān)。

D、投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率

20、在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將(　)與行業(yè)平均利潤(rùn)率對(duì)比，以判斷項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。

A、成本利潤(rùn)率

B、銷(xiāo)售利潤(rùn)率

C、資本金利潤(rùn)率

D、投資利潤(rùn)率

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》章節(jié)習(xí)題匯總

21、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)投資為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，投資者的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為(　)。

A、10.0%

B、14.0%

C、25.0%

D、35.0%

22、某店鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)者用現(xiàn)金支付20萬(wàn)，其余的為借貸資金，如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為(　)。

A、8.1%

B、16.0%

C、19.1%

D、23.1%

23、相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，(　)中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。

A、投資利潤(rùn)率

B、投資回報(bào)率

C、資本金利潤(rùn)率

D、資本金凈利潤(rùn)率

24、關(guān)于利息的計(jì)算，下列說(shuō)法不正確的是(　)。

A、按年計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息

B、還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息

C、每年應(yīng)計(jì)利息=(年初借款本息累計(jì)+本年借款額)×貸款利率

D、“氣球法”，是指借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清

25、利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，商業(yè)銀行通常要求該指標(biāo)值介于(　)之間。

A、1～2

B、2～2.5

C、2.5～3

D、3～4

26、下列說(shuō)法不正確的是(　)。

A、在國(guó)際上銀行一般要求流動(dòng)比率維持在200%以上

B、一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%～45%

C、利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2

D、償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2

27、一寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)價(jià)為100萬(wàn)元，其中60萬(wàn)元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該寫(xiě)字樓年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元，則該寫(xiě)字樓投資的償債備付率為(　)。

A、0.18

B、2.83

C、3.39

D、5.00

28、在國(guó)際上銀行一般要求流動(dòng)比率維持在(　)以上。

A、100%

B、150%

C、200%

D、250%

29、關(guān)于流動(dòng)比率的說(shuō)法中，不正確的是(　)。

A、流動(dòng)比率=(流動(dòng)資產(chǎn)總額-存貨)/流動(dòng)負(fù)債總額×100%

B、又稱之為“銀行家比率”

C、又稱之為“二對(duì)一比率”

D、在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

30、(　)是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。

A、流動(dòng)比率

B、速動(dòng)比率

C、利息備付率

D、資產(chǎn)負(fù)債率

31、方案經(jīng)濟(jì)比選存在的關(guān)系不包括(　)。

A、互斥關(guān)系

B、獨(dú)立關(guān)系

C、相關(guān)關(guān)系

D、獨(dú)立互斥關(guān)系

32、當(dāng)可供比較方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，一般宜采用(　)進(jìn)行比選。

A、凈現(xiàn)值法

B、等額年值法

C、差額內(nèi)部收益率法

D、費(fèi)用年值比較法

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》章節(jié)習(xí)題匯總

二、多項(xiàng)選擇題

1、經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租開(kāi)發(fā)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入，不包括(　)。

A、銷(xiāo)售收入

B、出租收入

C、營(yíng)業(yè)外收入

D、補(bǔ)貼收入

E、自營(yíng)收入

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的銷(xiāo)售稅金，又稱“兩稅一費(fèi)”，包括(　)。

A、營(yíng)業(yè)稅

B、房產(chǎn)稅

C、城市維護(hù)建設(shè)稅

D、教育費(fèi)附加

E、土地使用費(fèi)

3、房地產(chǎn)置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為(　)等。

A、企業(yè)實(shí)力提升

B、租金收入

C、對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)增加

D、物業(yè)增值

E、股權(quán)增加

4、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有(　)。

A、凈現(xiàn)值

B、投資利潤(rùn)率

C、現(xiàn)金回報(bào)率

D、靜態(tài)投資回收期

E、內(nèi)部收益率

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有(　)。

A、成本利潤(rùn)率

B、銷(xiāo)售利潤(rùn)率

C、投資利潤(rùn)率

D、投資回報(bào)率

E、靜態(tài)投資回收期

6、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，不正確的有(　)。

A、內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力

B、內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資正好被收回的收益率

C、當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的

D、如果使用貸款，且項(xiàng)目盈利，則全部投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率

E、內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小

7、以下說(shuō)法中，正確的是(　)。

A、現(xiàn)金回報(bào)率和投資回報(bào)率都反映了開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的盈利能力

B、現(xiàn)金回報(bào)率反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系

C、投資回報(bào)率反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之比

D、投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異，主要在于其考慮了房地產(chǎn)投資的增值收益和權(quán)益增加收益

E、現(xiàn)金回報(bào)率是稅后現(xiàn)金回報(bào)率

8、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的是(　)。

A、表明了負(fù)債占總資產(chǎn)的比例

B、反映了企業(yè)或項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度

C、資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強(qiáng)

D、屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)

E、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高

9、在方案比選過(guò)程中，當(dāng)可供比較方案的效益相同或基本相同時(shí)，可采用的方法包括(　)。

A、凈現(xiàn)值法

B、差額投資內(nèi)部收益率法

C、費(fèi)用現(xiàn)值比較法

D、費(fèi)用年值比較法

E、等額年值法

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》章節(jié)習(xí)題匯總

三、判斷題

1、對(duì)于開(kāi)發(fā)——銷(xiāo)售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商所投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金均屬于流動(dòng)資產(chǎn)投資的性質(zhì)。(　)

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期發(fā)生的期間費(fèi)用均計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。(　)

3、稅金是國(guó)家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。(　)

4、土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，按30%～70%的累進(jìn)稅率計(jì)算征收。(　)

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的，只是為了考察項(xiàng)目的盈利能力。(　)

6、投資回報(bào)通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回收則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。(　)

7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期。(　)

8、通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)值損失。(　)

9、基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。(　)

10、研究表明：對(duì)于常規(guī)項(xiàng)目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)僅有一次變化)FIRR有唯一實(shí)數(shù)解;對(duì)于非常規(guī)項(xiàng)目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多次變化)計(jì)算FIRR的方程也只有一個(gè)實(shí)數(shù)解。(　)

11、開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率等于開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總開(kāi)發(fā)成本之比。(　)

12、當(dāng)項(xiàng)目建成后用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí)，由于經(jīng)營(yíng)期限很長(zhǎng)，計(jì)算開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率就顯得意義不大，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率中沒(méi)有考慮經(jīng)營(yíng)期限的因素。(　)

13、資本金利潤(rùn)率是年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額占資本金的比例。(　)

14、對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。(　)

15、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷(xiāo)售時(shí)，要計(jì)算借款償還期。(　)

16、流動(dòng)比率越低，說(shuō)明營(yíng)運(yùn)資本(即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額)越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。(　)

17、相關(guān)關(guān)系是指在各個(gè)方案之間，某一方案的采用與否會(huì)對(duì)其他方案的現(xiàn)金流量帶來(lái)一定影響，進(jìn)而影響其他方案的采用或拒絕。(　)

18、差額投資內(nèi)部收益率是指兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差。(　)

四、計(jì)算題

1、一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)了一宗建筑面積為2000㎡的熟地50年的使用權(quán)，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為2年，準(zhǔn)備采用“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的方式。該開(kāi)發(fā)商的初始資本金為300萬(wàn)元，項(xiàng)目總投資為1000萬(wàn)元。第1年項(xiàng)目投資為600萬(wàn)元，其中資本金200萬(wàn)元，銀行貸款為400萬(wàn)元，利率為10%，期限為2年，按年單利計(jì)息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400㎡，預(yù)售均價(jià)為8000元/㎡。第2年項(xiàng)目投資400萬(wàn)元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600㎡，預(yù)售均價(jià)為7800元/㎡。項(xiàng)目竣工時(shí)，開(kāi)發(fā)商決定將未銷(xiāo)售出去的1000㎡改為出租經(jīng)營(yíng)。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營(yíng)期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設(shè)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的30%。若開(kāi)發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16%，該辦公樓的最低月租金為多少?(假設(shè)投資發(fā)生在年初，收入和運(yùn)營(yíng)成本均發(fā)生在年末)

答案部分見(jiàn)下一頁(yè)

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》章節(jié)習(xí)題匯總

一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資與成本。生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷(xiāo)售費(fèi)用稱為產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本，亦稱完全成本。參見(jiàn)教材P171。

【該題針對(duì)“投資與成本”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是投資與成本。營(yíng)業(yè)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。參見(jiàn)教材P173。

【該題針對(duì)“投資與成本”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資與成本。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指用于出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本費(fèi)用支出，包括期間費(fèi)用(銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用)、營(yíng)業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、大修基金等。參見(jiàn)教材P173。

【該題針對(duì)“投資與成本”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。營(yíng)業(yè)收入比企業(yè)完成的開(kāi)發(fā)工作量(完成投資額)更能反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。參見(jiàn)教材P173。

【該題針對(duì)“營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按占用面積征收。參見(jiàn)教材P175。

【該題針對(duì)“營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的不得低于10%。參見(jiàn)教材P176。

【該題針對(duì)“營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。參見(jiàn)教材P176。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要是指開(kāi)發(fā)商所投入的總開(kāi)發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P177。

【該題針對(duì)“投資回收與投資回報(bào)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系中，清償能力指標(biāo)包括借款償還期、利息備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、償債備付率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。參見(jiàn)教材P178。

【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期;房地產(chǎn)置業(yè)投資靜態(tài)指標(biāo)：投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率、現(xiàn)金回收?qǐng)?bào)率、投資回報(bào)率、靜態(tài)投資回收期;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與置業(yè)投資的動(dòng)態(tài)指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收期。參見(jiàn)教材P178。

【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是通貨膨脹的影響。投資者要提高期望投資回報(bào)率。以抵消通貨膨脹的影響，因?yàn)橥顿Y者所希望獲得的始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報(bào)率。參見(jiàn)教材P179。

【該題針對(duì)“通貨膨脹的影響”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

12、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選取計(jì)算期時(shí)，出售時(shí)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為開(kāi)發(fā)期和銷(xiāo)售期之和。開(kāi)發(fā)期是從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期，包括前期和建造期;銷(xiāo)售期是從正式銷(xiāo)售(含預(yù)售)開(kāi)始到銷(xiāo)售完畢的時(shí)間周期。參見(jiàn)教材P180。

【該題針對(duì)“財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

13、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值�；鶞�(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率，稱為最低要求收益率。參見(jiàn)教材P181。

【該題針對(duì)“財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

14、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。當(dāng)i值小于內(nèi)部收益率時(shí)，對(duì)于所有的i值，NPV都是正值;當(dāng)i值大于內(nèi)部收益率時(shí)，對(duì)于所有的i值，NPV都是負(fù)值。參見(jiàn)教材P182。

【該題針對(duì)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

15、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果借款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。參見(jiàn)教材P182。

【該題針對(duì)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

16、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。根據(jù)公式(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)，(1+18%)=(1+Rr)(1+5%)求出Rr=12.4%。參見(jiàn)教材P187。

【該題針對(duì)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

17、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。

參見(jiàn)教材P188。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)投資回收期”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

18、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)、參見(jiàn)教材P187。

【該題針對(duì)“動(dòng)態(tài)投資回收期”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

19、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷(xiāo)售利潤(rùn)率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年成本利潤(rùn)率;選項(xiàng)B錯(cuò)誤，成本利潤(rùn)率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)成本在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期開(kāi)始時(shí)一次投入;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，目標(biāo)利潤(rùn)率水平的高低，與項(xiàng)目所在地區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)度、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型以及貸款利率水平等相關(guān)。目標(biāo)參見(jiàn)教材P189。

【該題針對(duì)“成本利潤(rùn)率和銷(xiāo)售利潤(rùn)率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

20、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資利潤(rùn)率。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將投資利潤(rùn)率與行業(yè)平均利潤(rùn)率對(duì)比，以判斷項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。參見(jiàn)教材P199。

【該題針對(duì)“投資利潤(rùn)率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

21、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率。資本金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金=700/2000=35%。參見(jiàn)教材P199。

【該題針對(duì)“資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

22、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額，則投資回報(bào)率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。參見(jiàn)教材P201。

【該題針對(duì)“現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

23、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。參見(jiàn)教材P201。

【該題針對(duì)“現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

24、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是利息。每年應(yīng)計(jì)利息=(年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2)×貸款利率。參見(jiàn)教材P202。

【該題針對(duì)“利息”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

25、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是利息備付率。利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，商業(yè)銀行通常要求該指標(biāo)值介于2～2.5之間。參見(jiàn)教材P203。

【該題針對(duì)“利息備付率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

26、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是償債備付率。償債備付率指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。償債備付率對(duì)于一般商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)介于1.15～1.35之間。當(dāng)指標(biāo)小于1.15時(shí)，表示當(dāng)期資金來(lái)源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過(guò)短期借款來(lái)償還已到期的債務(wù)。參見(jiàn)教材P204。

【該題針對(duì)“償債備付率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

27、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是償債備付率。先算出當(dāng)期應(yīng)還本付息資金A，A=60×12%÷[1-(1+12%)-10]=10.62(萬(wàn)元)，再代入上式可得30÷10.62=2.83。參見(jiàn)教材P204。

【該題針對(duì)“償債備付率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

28、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是流動(dòng)比率。在國(guó)際上銀行一般要求流動(dòng)比率維持在200%以上。參見(jiàn)教材P205。

【該題針對(duì)“流動(dòng)比率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

29、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是流動(dòng)比率。A應(yīng)為速動(dòng)比率，流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額×100%。參見(jiàn)教材P205。

【該題針對(duì)“流動(dòng)比率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

30、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是速動(dòng)比率。速動(dòng)比率是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。參見(jiàn)教材P206。

【該題針對(duì)“速凍比率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

31、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用。在各種可能方案中，主要存在著三種關(guān)系，即互斥關(guān)系、獨(dú)立關(guān)系和相關(guān)關(guān)系。參見(jiàn)教材P207。

【該題針對(duì)“方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

32、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。當(dāng)可供比較方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，一般宜采用等額年值法進(jìn)行比選。參見(jiàn)教材P209。

【該題針對(duì)“方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》章節(jié)習(xí)題匯總

二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】CD

【答案解析】本題考查的是營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。營(yíng)業(yè)收入又稱經(jīng)營(yíng)收入，是指向社會(huì)出售、出租開(kāi)發(fā)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入，包括銷(xiāo)售收入、出租收入和自營(yíng)收入。參見(jiàn)教材P173。

【該題針對(duì)“營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，又稱為“兩稅一費(fèi)”。參見(jiàn)教材P174。

【該題針對(duì)“營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】BDE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。參見(jiàn)教材P176。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動(dòng)態(tài)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目包括開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目?jī)煞N，其中的現(xiàn)金回報(bào)率只屬于置業(yè)投資項(xiàng)目。參見(jiàn)教材P178。

【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的靜態(tài)盈利能力指標(biāo)包括成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期。參見(jiàn)教材P178。

【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】DE

【答案解析】本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損，因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，使用貸款且項(xiàng)目盈利時(shí)，則全部投資的內(nèi)部收益率高于貸款利率;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越大。參見(jiàn)教材P182～187。

【該題針對(duì)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，現(xiàn)金回報(bào)率和投資回報(bào)率都是房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，投資者量測(cè)投資績(jī)效的指標(biāo)，反映了置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。參見(jiàn)教材P201。

【該題針對(duì)“現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】ABDE

【答案解析】本題考查的是資產(chǎn)負(fù)債率。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)或項(xiàng)目的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力較差。參見(jiàn)教材P205。

【該題針對(duì)“資產(chǎn)負(fù)債率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】CD

【答案解析】本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇。當(dāng)可供比較方案的效益相同或基本相同時(shí)，可采用費(fèi)用閑置比較法和費(fèi)用年值比較法。參見(jiàn)教材P210。

【該題針對(duì)“方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》章節(jié)習(xí)題匯總

三、判斷題

1、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是投資與成本。對(duì)于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商所投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資大部分形成了建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。參見(jiàn)教材P171。

【該題針對(duì)“投資與成本”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

2、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是投資與成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P173。

【該題針對(duì)“投資與成本”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。稅金是國(guó)家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。參見(jiàn)教材P174。

【該題針對(duì)“營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

4、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，按30%～60%的累進(jìn)稅率計(jì)算征收。參見(jiàn)教材P175。

【該題針對(duì)“營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

5、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。參見(jiàn)教材P177。

【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

6、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報(bào)則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。參見(jiàn)教材P177。

【該題針對(duì)“投資回收與投資回報(bào)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

7、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期。參見(jiàn)教材P178。

【該題針對(duì)“經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

8、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是通貨膨脹的影響。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)值損失。參見(jiàn)教材P180。

【該題針對(duì)“通貨膨脹的影響”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

9、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P181。

【該題針對(duì)“財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

10、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。研究表明：對(duì)于常規(guī)項(xiàng)目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)僅有一次變化)FIRR有唯一實(shí)數(shù)解;對(duì)于非常規(guī)項(xiàng)目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多次變化)計(jì)算FIRR的方程可能有多個(gè)實(shí)數(shù)解。參見(jiàn)教材P183。

【該題針對(duì)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

11、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷(xiāo)售利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率是指開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占總開(kāi)發(fā)成本的比率。參見(jiàn)教材P189。

【該題針對(duì)“成本利潤(rùn)率和銷(xiāo)售利潤(rùn)率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

12、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷(xiāo)售利潤(rùn)率。當(dāng)項(xiàng)目建成后用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí)，由于經(jīng)營(yíng)期限很長(zhǎng)，計(jì)算開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率就顯得意義不大，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率中沒(méi)有考慮經(jīng)營(yíng)期限的因素。參見(jiàn)教材P192。

【該題針對(duì)“成本利潤(rùn)率和銷(xiāo)售利潤(rùn)率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

13、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率。資本金利潤(rùn)率，是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。參見(jiàn)教材P199。

【該題針對(duì)“資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

14、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是靜態(tài)投資回收期。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。參見(jiàn)教材P200。

【該題針對(duì)“靜態(tài)投資回收期”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

15、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是借款償還期。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的項(xiàng)目，需要計(jì)算借款償還期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷(xiāo)售時(shí)，不計(jì)算借款償還期。參見(jiàn)教材P202。

【該題針對(duì)“借款償還期”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

16、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是流動(dòng)比率。流動(dòng)比率越高，說(shuō)明營(yíng)運(yùn)資本(即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額)越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。參見(jiàn)教材P205。

【該題針對(duì)“流動(dòng)比率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

17、【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用。相關(guān)關(guān)系是指在各個(gè)方案之間，某一方案的采用與否會(huì)對(duì)其他方案的現(xiàn)金流量帶來(lái)一定影響，進(jìn)而影響其他方案的采用或拒絕。參見(jiàn)教材P207。

18、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。參見(jiàn)教材P209。

【該題針對(duì)“方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

四、計(jì)算題

1、【正確答案】(1)設(shè)月最低租金為A元

第1年：年初支出200萬(wàn)元;年末收入400×8000=320(萬(wàn)元)

第2年：年初支出400萬(wàn)元;年末收入600×7800=468(萬(wàn)元)

年末支出本息和：P×i×n+P=400×10%×2+400=480(萬(wàn)元)

第3年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A

第4年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A

第5年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A

第6-50年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A

(2)凈現(xiàn)值=0可求最低月租金水平：

，ic=16%，則：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)2]×10000+5040A÷(1+16%)3+5880A÷(1+16%)4+6720A÷(1+16%)5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)45]÷(1+16%)5

則：A=86.45(元/㎡)。

【該題針對(duì)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

以上就是小編整理的2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第六章習(xí)題，小編還給大家整理了歷年真題、考試大綱等考試資料，可點(diǎn)擊下方按鈕免費(fèi)下載，更多備考資料持續(xù)更新中。