2019年房地產估價師《案例分析》專項練習(6)

【案例】

某公司于5年前在公開市場上以2000萬元購得一宗出讓性質的辦公用地，投入1000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價值為4000萬元，若5年來房屋建安工程造價水平基本穩(wěn)定，則有觀點認為該宗土地的重新取得價格上漲了1000萬元。請問上述觀點是否正確?為什么?

【正確答案】

本題考查的是影響商務辦公房地產價格的因素。

1.上述觀點是錯誤的。(1分)

2.房地產價值不是土地價值和建房投入簡單的相加。(3分)

3.應考慮房地產擁有者自己對房地產進行投資改良、通貨膨脹因素。[《理論》教材65頁] (3分)

4.雖然造價穩(wěn)定，但管理費用、財務費用，稅費水平可能有變化。(3分)

參見教材P123。

【案例】

某房地產估價機構接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產估價師這樣做的理由。

【正確答案】

本題考查的是商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理。

1.(1)估價中的房地產年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同;

(2)收益指房地產對應凈收益，即房地產對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分;

(3)凈利潤已扣除了房地產的折舊攤銷、財務費用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等;

2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年);

3.估價采用的成本應為估價時點的社會平均(客觀)成本(或者：實際成本不一定是社會平均(客觀)成本)。

參見教材P107。

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