2019年房地產(chǎn)估價師理論與方法日常訓(xùn)練題(2)

多項選擇題

1.對部分或全部超出自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有(　)。

A.放棄這個項目

B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項目

D.找別人完成項目，簽署自己的名字

E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關(guān)老師提供專業(yè)幫助

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價職業(yè)道德。選項BCD都是違反職業(yè)道德中“具備專業(yè)勝任能力”要求的。參見教材P36。

2.下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有(　)。

A.某估價機構(gòu)承接了該機構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估

B.某估價機構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)老師提供專業(yè)幫助

C.某估價機構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查

D.估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務(wù)簡單，某估價機構(gòu)按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務(wù)，實際負責(zé)估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價職業(yè)道德。選項A存在利益關(guān)聯(lián)關(guān)系，應(yīng)該主動回避;選項C向不相關(guān)的人員泄密是違背職業(yè)道德的，但是向行業(yè)組織提供檢查資料是應(yīng)盡義務(wù);選項D迎合估價委托人不正當(dāng)?shù)囊?選項E具有極強的迷惑性，自己不在別人做的報告上簽字，也不能允許別人以自己的名義簽字。參見教材P36。

多項選擇題

1.對部分或全部超出自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有(　)。

A.放棄這個項目

B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項目

D.找別人完成項目，簽署自己的名字

E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關(guān)老師提供專業(yè)幫助

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價職業(yè)道德。選項BCD都是違反職業(yè)道德中“具備專業(yè)勝任能力”要求的。參見教材P36。

2.下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有(　)。

A.某估價機構(gòu)承接了該機構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估

B.某估價機構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)老師提供專業(yè)幫助

C.某估價機構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查

D.估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務(wù)簡單，某估價機構(gòu)按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務(wù)，實際負責(zé)估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價職業(yè)道德。選項A存在利益關(guān)聯(lián)關(guān)系，應(yīng)該主動回避;選項C向不相關(guān)的人員泄密是違背職業(yè)道德的，但是向行業(yè)組織提供檢查資料是應(yīng)盡義務(wù);選項D迎合估價委托人不正當(dāng)?shù)囊?選項E具有極強的迷惑性，自己不在別人做的報告上簽字，也不能允許別人以自己的名義簽字。參見教材P36。

3.下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有(　)。

A.僅要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實地查勘時對復(fù)印件中的相關(guān)信息進行核對

B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告

C.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關(guān)信息告知特定投資人

D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費

E.估價師認為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價職業(yè)道德。估價師應(yīng)勤勉盡責(zé)，在估價時就要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書原件，驗原件并在實地查勘時核對相關(guān)信息;估價師不應(yīng)為委托人意愿所左右，應(yīng)獨立、客觀、公正地評估;估價師不得接受除評估費以外的額外好處;估價師專業(yè)能力不足時，可以聘請具有專業(yè)勝任能力的專業(yè)人員或?qū)I(yè)機構(gòu)提供幫助，并應(yīng)在估價報告中說明。參見教材P36。

判斷題

1.在房地產(chǎn)損害賠償估價中，如果損害修復(fù)的必要費用大于修復(fù)所能帶來的價值增加額，則損害在經(jīng)濟上是可修復(fù)的。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。在房地產(chǎn)損害賠償估價中，如果損害修復(fù)的必要費用大于修復(fù)所能帶來的價值增加額，則損害在經(jīng)濟上是不可修復(fù)的。參見教材P19。

2.在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，是評估報告使用人，被征收人是評估報告使用人和估價利害關(guān)系人。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是估價委托人。結(jié)合實際情況分析。而且用的字眼是“一般”。參見教材P29。

3.任何一個估價項目都有估價目的。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是估價目的。注意：本題中也有“任何”字眼，但是本題是正確的。所以前面總結(jié)的規(guī)律，只在大多數(shù)的情況下成立，不是絕對的。如果不清楚，需要猜測時，才能采用那種方法。參見教材P29。

4.如果為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價目的。有租約限制的房地產(chǎn)存在租賃權(quán)價值，這個是在買賣和抵押目的下都會單獨存在的，而租賃權(quán)價值的評估，是根據(jù)租賃合同約定的租金與市場租金差異確定的。參見教材P30。

5.租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主不再有效。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價目的。私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。參見教材P30。

6.房地產(chǎn)估價對象范圍，也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的附屬財產(chǎn)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是估價對象。房地產(chǎn)估價中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價值。如某個可供直接經(jīng)營使用的旅館、商店、飯館、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考依據(jù)而估價，其評估價值除了包含該旅館、商店、飯館、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，通常還包含房地產(chǎn)以外的其他財產(chǎn)，如家具、電器、貨架、機械設(shè)備等的價值。參見教材P31。

7.每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應(yīng)相互替代。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是估價方法。每種估價方法都有其適用的估價對象和估價需要具備的條件。它們有時可以同時運用于同一估價對象。參見教材P35。

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