2019房地產(chǎn)估價師考試經(jīng)營與管理基礎(chǔ)訓練題(8)

單項選擇題

1、整個投資市場的平均收益率為15%，國債的收益率為8%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)是0.3，則根據(jù)資本資產(chǎn)定價模型，房地產(chǎn)投資評估模型所用的折現(xiàn)率為(　)。

A、11.5%

B、9.1%

C、10.5%

D、10.1%

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。在資本資產(chǎn)定價模型分析下，一個投資項目在某一時間段上的預期收益率等于市場上無風險投資項目的收益率再加上這項投資項目的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)(這里假設(shè)應用了適當?shù)耐顿Y組合)乘以該項目的市場整體平均收益率與無風險投資項目收益率之差。折現(xiàn)率R=8%+0.3×(15%-8%)=10.1%。參見教材P27。

2、由于房地產(chǎn)市場具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的(　)特征。

A、完全競爭

B、壟斷競爭

C、寡頭壟斷

D、完全壟斷

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。參見教材P35。

3、城市快速軌道交通線的發(fā)展，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資具是(　)。

A、易受政策影響

B、適于進行長期投資

C、區(qū)位選擇異常重要

D、存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資存在效益外溢和轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場價值和收益水平。例如城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值;城市棚戶區(qū)改造、城中村改造等大型城市更新項目的實施，也會使周邊房地產(chǎn)的市場價值大大提高。從過去的經(jīng)驗來看，能準確預測到政府大型公共設(shè)施建設(shè)并在附近預先投資的房地產(chǎn)投資者，都獲得了較大成功。參見教材P9。

4、火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失稱為(　)。

A、政策風險

B、變現(xiàn)風險

C、或然損失風險

D、周期風險

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險?；蛉粨p失風險是指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。參見教材P20。

5、某市在2014年房屋施工面積為2500萬㎡，竣工面積為800萬㎡;2015年房屋新開工面積為1000萬㎡，竣工面積為500萬㎡,2014年已停建本年恢復施工的房屋面積為1200萬㎡。則該市2015年房屋施工面積為(　)萬㎡。

A、3500

B、2700

C、3900

D、3400

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，包括報告期新開工的面積和上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停緩建在報告期恢復施工的房屋面積。2500-800+1000+1200=3900(萬㎡)。參見教材P39。

6、某城市2014年可供租售的寫字樓面積為120萬m2，全年寫字樓銷售量為80萬m2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接出售量為35萬m2，該城市2014年寫字樓的吸納周期為(　)年。

A、0.67

B、0.83

C、1.20

D、1.50

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。120÷80 =1.5 (年)。吸納周期是指按報告期內(nèi)的吸納速度(單位時間內(nèi)的吸納量)計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間。參見教材P42。

7、房地產(chǎn)市場的發(fā)展，為地方政府帶來了豐厚的土地出讓收入，使之能有更多的資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境改善上，這表明房地產(chǎn)市場具有(　)的特性。

A、供給壟斷性

B、經(jīng)濟外部性

C、需求多樣性

D、信息不對稱性

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。經(jīng)濟外部性是指一個經(jīng)濟主體的活動對另一個主體的影響并不能通過市場運作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負外部性。正外部性是某個經(jīng)濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價，負外部性是某個經(jīng)濟行為個體的活動使他人或社會受損，而造成外部不經(jīng)濟的人卻沒有為此承擔成本。房地產(chǎn)市場的外部性問題非常突出。例如，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，為地方政府帶來了豐厚的土地出讓收入，使之能有更多的資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境改善上，從而產(chǎn)生了正外部性;房地產(chǎn)價格迅速上升，會導致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住房問題，也會導致潛在金融風險增加甚至引發(fā)金融危機，進而影響整體經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，從而產(chǎn)生了負外部性。參見教材P44。

8、房地產(chǎn)開發(fā)的步驟包括提出設(shè)想階段、細化投資設(shè)想、(　)、獲取土地使用權(quán)、合同談判與協(xié)議簽署、工程建設(shè)、竣工交用、物業(yè)資產(chǎn)管理。

A、投資機會選擇

B、投資決策分析

C、可行性研究

D、市場分析

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序。房地產(chǎn)開發(fā)的八個步驟包括：提出投資設(shè)想、細化投資設(shè)想、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、合同談判與協(xié)議簽署、工程建設(shè)、竣工交用、物業(yè)資產(chǎn)管理。參見教材P64。

9、工業(yè)(包括倉儲用地、但不包括采礦用地)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者，其土地使用權(quán)出讓方式不包括(　)。

A、招標

B、拍賣

C、掛牌

D、協(xié)議

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是獲取土地。工業(yè)(包括倉儲用地、但不包括采礦用地)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。參見教材P69。

10、項目竣工驗收的工作程序一般分為三個階段，以下各項中，不屬于竣工驗收工作程序的是(　)。

A、單項工程竣工驗收

B、單位工程竣工驗收

C、綜合驗收

D、竣工驗收備案

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是竣工驗收。項目竣工驗收的工作程序一般分為三個階段，包括單項工程竣工驗收、綜合驗收、竣工驗收備案。參見教材P91。

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