2019年房地產估價師理論與方法日常訓練題(10)

單項選擇題

1.李某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000 元，并延遲入住 3 個月。當地類似商品房的月有效毛租金為 3000 元，運營費用占有效毛租金的 15%。若月報酬率為 0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給李某造成的損失為(　)元。

A.5000

B.12574

C.12650

D.13911

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產損害賠償的需要。損失=污染治理費用+損失的租金凈收益的現值。5000+3000×(1-15%)×(P/A，0.5%，3)=5000+3000×(1-15%)×1/0.5%×[1-1/(1+0.5%)3]=12574.13275。參見教材 P20～21。

2.在房地產保險投保環(huán)節(jié)產生的對房地產估價的需求是(　)。

A.確定保險標的的價值和保險金額

B.確定保險事故發(fā)生后的保險賠償金額

C.確定保險事故發(fā)生后的保險標的的價值

D.確定保險期間保險標的的價值

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產保險的需要。選項 BC 是保險事故發(fā)生后出現的估價需求。選項 D 是保險期間出現的估價需求。參見教材 P21。

3.下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是(　)。

A.了解某宗房地產的承租人權益價值

B.了解某企業(yè)包括房地產及特許經營權等在內的企業(yè)價值

C.了解某宗房地產應納房產稅的稅額

D.了解某宗房地產應納城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產稅收的需要。前三個都需要，而城鎮(zhèn)土地使用稅額是依據占地面積乘以相應的納稅稅率計算的，不需要進行房地產估價。房產稅，屬于財產稅，計稅的依據是房地產價值，或是租金水平，都是需要房地產評估服務的。本題的綜合性較強。參見教材 P16。

4.估價當事人是指與估價活動有直接關系的單位和個人，包括房地產估價師、房地產估價機構和估價委

托人，其中(　)是估價主體。

A.估價報告的使用者

B.估價服務的需求者

C.估價委托人

D.房地產估價師和估價機構

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價當事人。估價當事人是指與估價活動有直接關系的單位和個人，包括估價人員、估價機構和估價委托人。其中，房地產估價機構和注冊房地產估價師是估價服務的提供者，是估價主體;估價委托人是估價服務的直接需求者，是估價服務的直接對象。參見教材 P27。

5.下列關于房地產估價當事人的說法中，正確的是(　)。

A.估價委托人一定是估價對象權利人

B.估價對象權利人一般都是估價利害關系人

C.估價報告使用人一定是估價利害關系人

D.估價委托人一定是估價報告使用人

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價當事人。用舉例法排除錯誤選項。如法院拍賣查處房地產，法院就不是估價對象權利人，排除 A;估價報告使用者不見得一定是估價利害關系人，還是上例，法院就不是估價利害關系人，排除 C;如抵押估價中，委托人可能是借款人，而報告使用人為貸款人，故排除 D。估價委托人可能是也可能不是估價對象權利人、估價利害關系人、估價報告使用人;估價對象權利人一般是估價利害關系人，可能是也可能不是估價委托人、估價報告使用人。參見教材 P29。

6.一個估價項目中的估價目的，本質上是由(　)決定的。

A.估價機構

B.估價師

C.估價報告使用者

D.估價委托人的估價需要

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價目的。估價目的取決于委托人的估價需要。參見教材 P29。

7.一個估價項目中的估價目的，取決于(　)。

A.估價師的經驗判斷

B.估價機構的定位

C.估價報告使用者的預期

D.估價委托人對估價的實際需要

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價目的。估價目的是指估價委托人對估價報告的預期用途。它取決于委托人對估價的實際需要。參見教材 P29。

8.根據《房地產估價機構管理辦法》，不同資質等級房地產估價機構的業(yè)務范圍按照(　)劃分。

A.行政區(qū)域

B.估價目的

C.估價對象規(guī)模

D.價值類型

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產估價機構。不同資質等級房地產估價機構的業(yè)務范圍根據估價目的劃分，應當在資質等級許可的范圍內從事估價業(yè)務，但不受地域范圍的限制。聯想法。資質等級，主要是什么不能做，一級資質什么都能做，二級資質兩個不能做(上市、清算)，三級資質 3 個不能做(加個司法鑒定)，暫定三級 5 個不能做(再加城鎮(zhèn)房屋拆遷和在建工程抵押)。參見教材 P28、P395～396。

9.一個估價項目中的價值時點，本質上是由(　)決定的。

A.估價委托合同簽訂時間

B.估價目的

C.實地查勘估價對象的時間

D.委托人的意愿

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是價值時點。本題中選項 C 是具有很強干擾性的選項，因為在現實估價中，確定價值時點就是依據實地查勘估價對象的時間確定的。但是本題中問的是“本質上”是由什么決定的。價值時點是所評估的估價對象價值對應的時間，它取決于估價目的。再次強調審題的重要性，看問題提出的角

度。參見教材 P31。

10.關于確定價值時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是(　)。

A.確定價值時點在先，得出評估價值在后

B.得出評估價值在先，確定價值時點在后

C.確定價值時點與得出評估價值應同時進行

D.確定價值時點與得出評估價值沒有先后關系，誰先誰后都可以

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是價值時點。價值時點在先，評估價值在后。(牢記!)。參見教材 P31

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