2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選試題(三)

一、某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500㎡，占地2900㎡，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬元/㎡，商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬元/㎡。

據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路：

1.以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià);

2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。

【問題】

1.上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適?并說明理由。

2.針對你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線。

【正確答案】

1.本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作。

若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。(2分)

理由：

估價(jià)對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高使用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。

或估價(jià)對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。(4分)

參見教材P16。

2.本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

估價(jià)技術(shù)路線：①選擇估價(jià)方法，②方法運(yùn)用中的具體處理，③確定估價(jià)結(jié)果。

參見教材P86。

二、某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該宗土地的公開市場價(jià)值，供其確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)參考。作為房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

【正確答案】

本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的常用方法。

1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進(jìn)行估價(jià);

2.了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況;

3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本;

4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案;

5.了解房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式，(租或售)，運(yùn)用市場法和收益法預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價(jià)值，調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等，如前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)等，測算土地價(jià)格;

6.選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格;

7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果;

8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價(jià)報(bào)告。

參見教材P196。

三、某公司于5年前在公開市場上以2000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價(jià)值為4000萬元，若5年來房屋建安工程造價(jià)水平基本穩(wěn)定，則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價(jià)格上漲了1000萬元。請問上述觀點(diǎn)是否正確?為什么?

【正確答案】

本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

1.上述觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。(1分)

2.房地產(chǎn)價(jià)值不是土地價(jià)值和建房投入簡單的相加。(3分)

3.應(yīng)考慮房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良、通貨膨脹因素。[《理論》教材65頁] (3分)

4.雖然造價(jià)穩(wěn)定，但管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，稅費(fèi)水平可能有變化。(3分)

參見教材P123。

某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評估該商場的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。

【正確答案】

本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

1.(1)估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤含義不同;

(2)收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻(xiàn)部分;

(3)凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等;

2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年);

3.估價(jià)采用的成本應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的社會平均(客觀)成本(或者：實(shí)際成本不一定是社會平均(客觀)成本)。

參見教材P107。

以上就是小編整理：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選試題(三)。各地2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名預(yù)計(jì)7月份陸續(xù)開始，，為了避免錯(cuò)過重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，環(huán)球網(wǎng)校特為廣大考生提供“ 免費(fèi)預(yù)約短信提醒”服務(wù)，使用該服務(wù)后即可免費(fèi)收到準(zhǔn)確的2019年各省房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間、資格審核時(shí)間、繳費(fèi)時(shí)間、準(zhǔn)考證打印時(shí)間等重要的報(bào)考時(shí)間提示信息！您在備考過程中如需歷年試題、考試大綱等備考資料，可點(diǎn)擊下方按鈕免費(fèi)下載>>房地產(chǎn)估價(jià)師真題/考試大綱，更多備考資料持續(xù)更新中。