2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選試題(四)

一、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡。

【問題】

1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?

2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出計(jì)算價(jià)格?

【正確答案】

1.本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例。

錯(cuò)誤有：

(1)應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用(或重置價(jià)格)。

或：不應(yīng)采用實(shí)際支出時(shí)的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

(2)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。

或：不應(yīng)計(jì)自至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

(3)利潤應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤水平。

或：利潤不應(yīng)是開發(fā)商的期望利潤。

2.本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例。

重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。

或：(1)可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

(2)可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

(3)可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

參見教材P40。

二、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。

【問題】

1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?

2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?

【正確答案】

1.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

錯(cuò)誤如下：

(1)由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例(2分);

(2)未說明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益(2分);

(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益(2分);

(4)不應(yīng)選用350萬元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益(或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益)(2分)。

參見教材P107。

2. 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定(2分)。

某著名百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對(duì)招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

【問題】

1.該商場(chǎng)周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相像的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?

2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?

3.確定自營部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么?

【正確答案】

1.本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

不可取。

因?yàn)殡m然商場(chǎng)與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同。

這些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會(huì)有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。

參見教材P104。

2.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

確定出租部分潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意：

(1)租賃期內(nèi)按租約計(jì)，租賃期外按正?？陀^的市場(chǎng)租金計(jì);

(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入;

(3)應(yīng)考慮是否存在無形收益。

參見教材P108。

3. 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

確定自營部分凈收益時(shí)應(yīng)注意：

(1)應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。

(2)因向商戶收取的管理費(fèi)較高，應(yīng)調(diào)查附近類似商場(chǎng)的正常管理費(fèi)水平作為測(cè)算之用。

(3)測(cè)算時(shí)不僅考慮有形貨幣收益，還應(yīng)考慮各種無形收益。

參見教材P109。

三、某市土地儲(chǔ)備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加競(jìng)買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評(píng)估，最高應(yīng)價(jià)評(píng)估結(jié)果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出的最高應(yīng)價(jià)為15 000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果均是合理的，請(qǐng)分析兩者差異的主要原因。

【正確答案】

本題考查的是投資價(jià)值。

理由包括：

1.本次評(píng)估的價(jià)值為投資價(jià)值(拍賣應(yīng)價(jià));(3分)

2.投資價(jià)值是從某個(gè)特定投資者的角度來衡量的價(jià)值;(3分)

3.不同投資者在開發(fā)建設(shè)成本經(jīng)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，對(duì)未來的信心不同，所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。(4分)

見：《理論》教材P98，投資價(jià)值，指從某個(gè)特定的投資者(即某個(gè)具體的投資者)的角度來衡量的價(jià)值。是某個(gè)特定的投資者(如某個(gè)具體的購買者)基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估出的價(jià)值。投資價(jià)值，是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。

同一房地產(chǎn)之所以對(duì)不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費(fèi)用成本方面的優(yōu)勢(shì)不同、納稅狀況不同、對(duì)未來的信心不同等。所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。

(說明：若回答估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)方法、價(jià)格影響因素、資料依據(jù)、及估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)不同，均不給分)

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