2019年房地產(chǎn)估價師理論與方法備考預習題(10)
多項選擇題
1.房地產(chǎn)價格與一般商品價格的不同之處包括( )。
A.受區(qū)位因素影響大
B.是物品本身的價格
C.不太容易受交易者個別情況影響和左右
D.價格形成時間長
E.同時存在租賃價格和買賣價格
『正確答案』ADE
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同。一般物品的價格是物品本身的價格,房地產(chǎn)則還是權益的價格;房地產(chǎn)價格極易受交易者個人的個別情況影響。參見教材P83。
2.形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有( )。
A.消費者有購買意愿
B.城市經(jīng)濟高速發(fā)展
C.人口急劇增長
D.消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格
E.有足夠的房地產(chǎn)供給能力
『正確答案』AD
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價格的形成條件。有效需求=意愿+支付能力。參見教材P82。
3.市場價值形成的隱含前提包括( )。
A.市場參與者個體的觀念和行為
B.不存在買家因特殊興趣附加出價
C.既不過于樂觀也不過于保守
D.最高最佳利用
E.合法原則下的謹慎原則
『正確答案』BCD
『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。選項 A 市場價值形成的隱含前提之一是市場參與者集體的觀念和行為。謹慎原則僅在抵押價值中體現(xiàn)。參見教材 P98。
4.下列對決定房地產(chǎn)需求量的因素,描述正確的是( )。
A.當價格上漲后,需求量減小的商品為吉芬物品
B.消費者收入增加,對商品的需求增加
C.當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好增強時,該種房地產(chǎn)需求就會增加
D.房地產(chǎn)互補品,即一種房地產(chǎn)的價格不變,另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲,消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上
E.當消費者預期房地產(chǎn)價格未來會上漲時,就會減少對房地產(chǎn)現(xiàn)時的需求
『正確答案』BC
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。選項 A 錯誤,吉芬物品屬于生活必需品,價格和需求量同方向變化;選項 D 錯誤,房地產(chǎn)替代品,即一種房地產(chǎn)的價格不變,另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲,消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上;選項 E 錯誤,當消費者預期房地產(chǎn)價格未來會上漲時,就會增加對房地產(chǎn)現(xiàn)時的需求。參見教材 P86~87。
5.下列對房地產(chǎn)供給量的因素描述正確的是( )。
A.某宗房地產(chǎn)的價格越高,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多
B.在某種房地產(chǎn)的價格水平不變的情況下,開發(fā)成本提高,該種房地產(chǎn)的供給減少
C.房地產(chǎn)開發(fā)技術水平的提高,會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)更多房地產(chǎn)
D.如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來房地產(chǎn)市場不看好,將會減少對房地產(chǎn)的供給
E.房地產(chǎn)的供給富有彈性
『正確答案』ABCD
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)供給缺乏彈性。參見教材 P89。
6.關于投資價值和市場價值的說法,正確的有( )。
A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估,且收益率取值相同
B.評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風險程度對應的社會一般收益率
C.評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高收益率
D.評估市場價值時,要求對未來凈收益的估計是客觀的
E.評估投資價值時,要求對未來凈收益的估計是客觀的
『正確答案』BD
『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。A 投資價值和市場價值的收益率取值是不同的。選項 C 應該是最低收益率;選項 E 投資價格的評估是個非常主觀的過程,對未來凈收益的估計不一定是客觀的。特別提示:多選題注意貫徹謹慎原則。參見教材 P98。
7.下列房地產(chǎn)價值類型中,屬于非市場價值的有( )。
A.完全產(chǎn)權價值
B.出租人權益價值
C.快速變現(xiàn)價值
D.承租人權益價值
E.殘余價值
『正確答案』CE
『答案解析』地租和保險費屬于商品租金的構成項目。成本租金由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅五項因素構成。參見教材 P100。
8.下列項目中,屬于成本租金構成的內(nèi)容有( )。
A.折舊費
B.維修費
C.地租
D.保險費
E.房產(chǎn)稅
『正確答案』ABE
『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價。
9.在實際的房地產(chǎn)估價中,房地產(chǎn)抵押價值通常是指抵押房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償權下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括( )。
A.拖欠建設工程價款
B.已抵押擔保的債權數(shù)額
C.房地產(chǎn)變賣處置費用
D.訴訟費用
E.其他法定優(yōu)先受償款
『正確答案』ABE
『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價。法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔保的債權數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款,但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費用和稅金。參見教材 P101。
10.受租賃合同租金水平影響的房地產(chǎn)價值包括( )。
A.無租約限制價值
B.出租人權益價值
C.承租人權益價值
D.租賃權價值
E.抵押權價值
『正確答案』BCD
『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。有租約限制價值,就是按照租金的收益現(xiàn)值確定的價值;出租人權益價值和承租人權益價值都受租金水平影響;出租人權益價值=租約期內(nèi)租金的收益現(xiàn)值+租約期外市場平均租金收益現(xiàn)值;承租人權益價值即租賃權價值,是市場租金高于租約協(xié)議租金的差額的收益現(xiàn)值。參見教材 P106。
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