2020房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》基礎(chǔ)習(xí)題（七）

閱讀理解

1、甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000m 2 ，2007年11月取得建設(shè)工程許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m 2 ，2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證、總建筑面積為16500m 2 ，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)，3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了兩間宿舍，共計(jì)500m 2 ，因經(jīng)營(yíng)不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值。

<1> 、采用成本法估價(jià)，求取土地重新取得價(jià)格時(shí)，容積率應(yīng)采用(　)。

A、0.03

B、0.83

C、0.85

D、1.25

<2> 、采用成本法估價(jià)時(shí)，可計(jì)入建設(shè)成本的是(　)。

A、辦公樓開發(fā)費(fèi)用

B、食堂開發(fā)費(fèi)用

C、宿舍開發(fā)費(fèi)用

D、浴室開發(fā)費(fèi)用

<3> 、采用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)(　)。

A、按照預(yù)算額預(yù)算在建工程價(jià)值

B、按工程已結(jié)算額預(yù)算在建工程價(jià)值

C、按綜合完成的形象進(jìn)度預(yù)算在建工程價(jià)值

D、按綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素預(yù)算在建工程價(jià)值

2、完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價(jià)文書。

<1> 、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)文書的描述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、制定估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表可以保證審核標(biāo)準(zhǔn)的一致性、完整性和規(guī)范性

B、估價(jià)師在完成估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)盡可能的親自進(jìn)行實(shí)地查勘

C、估價(jià)中的主要不同意見有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師總結(jié)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)

D、估價(jià)報(bào)告交接單要載明簽收日期、報(bào)告數(shù)量、交接人等

<2> 、下列各項(xiàng)中，不屬于估價(jià)委托合同作用的是(　)。

A、建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系

B、明確委托人和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)

C、載明估價(jià)的有關(guān)事項(xiàng)

D、作為估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)

<3> 、估價(jià)所需資料的清單中，下列屬于土地登記狀況資料的是(　)。

A、坐落

B、形狀

C、場(chǎng)地平整情況

D、登記時(shí)間

3、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

<1> 、下列各項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告對(duì)語(yǔ)句要求的是(　)。

A、句子簡(jiǎn)潔，概括性強(qiáng)

B、搭配得當(dāng)

C、邏輯嚴(yán)密

D、用詞簡(jiǎn)練、標(biāo)準(zhǔn)

<2> 、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有其特定的語(yǔ)言文字要求，下列不符合房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告對(duì)文字要求的是(　)。

A、句子應(yīng)簡(jiǎn)潔

B、句子搭配要得當(dāng)

C、句子邏輯性嚴(yán)密

D、可運(yùn)用非標(biāo)準(zhǔn)詞匯

<3> 、下列各項(xiàng)中，符合房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作對(duì)詞義要求的是(　)。

A、估價(jià)對(duì)象每平方米建筑面積的價(jià)格大約在4000元左右

B、該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日而語(yǔ)

C、從財(cái)務(wù)報(bào)告上看，該公司過去幾年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)比較理想

D、這個(gè)小區(qū)的價(jià)位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引

4、估價(jià)報(bào)告應(yīng)采取書面形式，一份完整的敘述式估價(jià)報(bào)告通常由八個(gè)部分構(gòu)成。

<1> 、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，封面中不需要寫明的內(nèi)容是(　)。

A、估價(jià)委托人

B、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

C、估價(jià)報(bào)告編號(hào)

D、估價(jià)作業(yè)期

<2> 、下列關(guān)于致估價(jià)委托人函寫作的說法中，正確的是(　)。

A、致估價(jià)委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，不得以其他印章代替公章

B、致估價(jià)委托人函的落款日期可以在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期外

C、致估價(jià)委托人函中應(yīng)寫明估價(jià)作業(yè)日期

D、致估價(jià)委托人函中的估價(jià)結(jié)果必須寫明最終評(píng)估價(jià)值的總價(jià)和單價(jià)

<3> 、當(dāng)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)予以了相應(yīng)的估價(jià)假設(shè)，該假設(shè)是(　)。

A、一般假設(shè)

B、未定事項(xiàng)假設(shè)

C、背離事實(shí)假設(shè)

D、不相一致假設(shè)

<4> 、下列各選中，不需要在附件中寫明的是(　)。

A、估價(jià)委托書復(fù)印件

B、專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見

C、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析

D、估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況

5、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果報(bào)告是非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容。

<1> 、下列關(guān)于估價(jià)結(jié)果報(bào)告中價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值

B、價(jià)值類型是指所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的某種特定價(jià)值或價(jià)格，包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵

C、被征收房屋價(jià)值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響

D、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值(或有限市場(chǎng)價(jià)值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額

<2> 、估價(jià)結(jié)果報(bào)告中需要對(duì)估價(jià)結(jié)果加以表述和說明，下列關(guān)于估價(jià)結(jié)果的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、估價(jià)結(jié)果應(yīng)表述清晰、說明內(nèi)涵

B、估價(jià)結(jié)果中的總價(jià)應(yīng)注明大寫金額

C、抵押報(bào)告需要同時(shí)披露三種價(jià)值

D、最終評(píng)估價(jià)值均應(yīng)注明單價(jià)和總價(jià)

<3> 、房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告中，需要披露三個(gè)價(jià)值，其中不包括(　)。

A、抵押價(jià)值

B、法定優(yōu)先受償款

C、市場(chǎng)價(jià)值

D、投資價(jià)值

6、甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)乙房地產(chǎn)開發(fā)公司一在建工程抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，房地產(chǎn)估價(jià)師張某具體負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目，擬采用假設(shè)開發(fā)法和成本法進(jìn)行測(cè)算。

<1> 、下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法的運(yùn)用，描述錯(cuò)誤的是(　)。

A、投資利息只有靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算

B、銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息

C、開發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法求取

D、假設(shè)開發(fā)法與成本法無法同時(shí)采用

<2> 、下列不屬于假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提的是(　)。

A、業(yè)主自行開發(fā)前提

B、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提

C、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提

D、業(yè)主被迫開發(fā)前提

<3> 、在假設(shè)開發(fā)法的最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選擇中，要搞清楚土地的權(quán)益狀況，下列不屬于土地權(quán)益狀況的是(　)。

A、土地使用期限

B、土地權(quán)屬情況

C、土地使用管制

D、交通管制
答案

閱讀理解

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是成本法確定估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值。25000÷20000=1.25。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是成本法確定估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值。只有辦公樓建造了，所以可計(jì)入建設(shè)成本的是辦公樓開發(fā)費(fèi)用。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是成本法確定估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值。采用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)按綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素預(yù)算在建工程價(jià)值。

2、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)文書概述。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，估價(jià)師在完成任何估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，都需要親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)檢查、觀察估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況并且進(jìn)行記錄，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影像資料，并將這些資料放入估價(jià)報(bào)告附件中，以便估價(jià)有據(jù)可查。估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄是否翔實(shí)直接影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)值確定。參見教材P2。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)文書概述。估價(jià)委托合同的作用表現(xiàn)在：(1)建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系;(2)明確估價(jià)委托人和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù);(3)載明估價(jià)的有關(guān)事項(xiàng)。參見教材P1。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是其他主要房地產(chǎn)估價(jià)文書寫作。選項(xiàng)A屬于土地區(qū)位狀況的內(nèi)容;選項(xiàng)B屬于土地實(shí)物狀況的內(nèi)容;選項(xiàng)C屬于土地開發(fā)程度的內(nèi)容，選項(xiàng)D屬于土地登記狀況的內(nèi)容。參見教材P67。

3、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)文書概述。估價(jià)報(bào)告對(duì)語(yǔ)句的要求包括：(1)句子簡(jiǎn)潔，概括性強(qiáng);(2)搭配得當(dāng);(3)邏輯嚴(yán)密。選項(xiàng)D屬于估價(jià)報(bào)告對(duì)詞義的要求。參見教材P3～5。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)文書概述。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作時(shí)，用詞應(yīng)簡(jiǎn)練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造，不能使用非標(biāo)準(zhǔn)詞匯。參見教材P4。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)文書概述。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，估價(jià)報(bào)告應(yīng)語(yǔ)義鮮明，不能含糊不清、模棱兩可，可以表述為：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價(jià)格在3900～4100元之間;選項(xiàng)B錯(cuò)誤，估價(jià)報(bào)告用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用詞簡(jiǎn)練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造，可以表述為: 這個(gè)小區(qū)的價(jià)位比附近同檔次的小區(qū)低，非常有吸引力。參見教材P3～4。

4、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是封面的寫作。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的封面應(yīng)寫明估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、估價(jià)項(xiàng)目名稱、估價(jià)委托人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、估價(jià)報(bào)告出具日期。參見教材P6～7。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是致估價(jià)委托人函的寫作。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，致估價(jià)委托人函的落款日期必須在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi);選項(xiàng)C錯(cuò)誤，致估價(jià)委托人函中應(yīng)寫明致函日期，不需要寫明估價(jià)作業(yè)日期;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，致估價(jià)委托人函中的估價(jià)結(jié)果應(yīng)寫明最終評(píng)估價(jià)值的總價(jià)，并應(yīng)注明其大寫金額;除估價(jià)對(duì)象無法用單價(jià)表示外，還應(yīng)寫明最終評(píng)估價(jià)值的單價(jià)。參見教材P8。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價(jià)假設(shè)和限制條件的寫作。不相一致假設(shè)，應(yīng)說明在估價(jià)對(duì)象的實(shí)除用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價(jià)對(duì)象的名稱或地址不一致等情況下，對(duì)估價(jià)所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。當(dāng)估價(jià)對(duì)象狀況之間無不一致時(shí)，應(yīng)無不相一致假設(shè)。參見教材P11。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作。選項(xiàng)C，當(dāng)出具房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告時(shí)，需要進(jìn)行估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示，但是變現(xiàn)能力分析不屬于附件的內(nèi)容。參見教材P23。

5、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值(或有限市場(chǎng)價(jià)值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。參見教材P15。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，當(dāng)估價(jià)對(duì)象無法用單價(jià)表示時(shí)，最終評(píng)估價(jià)值可不注明單價(jià)，除此之外的最終評(píng)估價(jià)值均應(yīng)注明單價(jià)和總價(jià)，且總價(jià)應(yīng)注明大寫金額。參見教材P19。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作。抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)披露市場(chǎng)價(jià)值、法定優(yōu)先受償款、抵押價(jià)值等三種價(jià)值。

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