2020房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選題（三）

(一)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)在開展估價人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)時，設(shè)定同一價值時點，對某工廠整體房地產(chǎn)分別進(jìn)行抵押估價和征收評估。合理的估價結(jié)果為抵押價值3000萬元，被征收房屋補償價值4000萬元。估價對象全廠區(qū)擁有國有土地使用證，地上建有10幢房屋。第1～6幢辦理了房屋所有權(quán)證，其中第1～2幢長期出租，第3～6幢自用;第7～10幢自用但未辦理權(quán)屬登記，估價對象不存在任何法定優(yōu)先受償款。請問：

1.該項目抵押估價和征收評估的估價對象房屋范圍分別包括哪些?

2.造成該項目抵押價值和征收補償價值差異的主要原因有哪些?

【參考答案】

1.抵押估價的估價對象房屋為第1～6幢辦理了房屋所有權(quán)證的房屋，征收評估的估價對象房屋為第1～10幢房屋。因為抵押目的估價對象要辦理他項權(quán)登記，沒有辦理房屋所有權(quán)證不能登記。

2.在估價對象不存在法定優(yōu)先受償款前提下，抵押價值低于征收補償價值主要原因有：①抵押價值要遵循謹(jǐn)慎原則，比正常市場價值低，征收補償價值是市場價值，并且不考慮估價對象是否設(shè)定了他項權(quán)、是否有租賃權(quán)，或者被查封等因素。②征收補償價值包含的建筑物數(shù)量多于抵押價值的。

主要考點：

1.不同目的估價，估價對象的估價范圍;

2.不同目的估價價格差異分析;

3.抵押價值和征收補償價值的相關(guān)知識。

現(xiàn)在在一道題里，同時考兩個以上的知識點，增加難度。

二、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤(本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

本次估價背景情況如下：

某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估某住宅小區(qū)一幢22層臨街商住樓底層商鋪的抵押價值，該商鋪目前由業(yè)主出租給他人經(jīng)營便利店，接受委托后，經(jīng)與業(yè)主王××聯(lián)系，注冊房地產(chǎn)估價師張××與協(xié)助估價人員李××對估價對象進(jìn)行了實地查勘，查勘作業(yè)環(huán)節(jié)由李××負(fù)責(zé)記錄，最后整理形成下述實地查勘記錄表。

經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查勘記錄表

領(lǐng)勘人：王×× 查勘人：李××

實地查勘期：2014年6月15日

【參考答案】

1.朝向為南不對，應(yīng)為北。

2.建筑結(jié)構(gòu)不可能是磚混，應(yīng)為鋼混結(jié)構(gòu)。

3.缺少租約情況記錄，如租期、租金、付款方式等。

4.查勘人中缺注冊房地產(chǎn)估價師張××的簽字。

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