2020房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》教材考點(diǎn):土地所有制
土地所有制:
《土地管理法》第二條規(guī)定:“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制,即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。”
(一)國(guó)有土地
全民所有制的土地被稱為國(guó)家所有土地,簡(jiǎn)稱國(guó)有土地,其所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。《土地管理法》第二條規(guī)定:“全民所有,即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。《憲法》、《物權(quán)法》都明確規(guī)定,城市的土地屬于國(guó)家所有。《土地管理法》第八條更明確規(guī)定:“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。”這里所說的城市是指國(guó)家設(shè)立市建制的城市,不同于某些法律、法規(guī)中的城市含義?!吨袊?guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》等使用的市區(qū)一詞,指的是城市行政區(qū)劃內(nèi)除市轄縣以外的區(qū)域,包括城區(qū)和郊區(qū)。建制鎮(zhèn)既不屬于《憲法》和《土地管理法》所說的城市范疇,也不屬于其所說的農(nóng)村和城市郊區(qū)的范疇。關(guān)于鎮(zhèn)的土地所有權(quán)問題,1982年11月26日第五屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議《關(guān)于中華人民共和國(guó)憲法修改草案的報(bào)告》指出:“草案第十條中原來是把鎮(zhèn)的土地和農(nóng)村、城市郊區(qū)一律看待的。全民討論中有人指出,全國(guó)各地情況不同,有些地方鎮(zhèn)的建制較大,今后還要發(fā)展,實(shí)際上是小城市。因此刪去了有關(guān)鎮(zhèn)的規(guī)定。鎮(zhèn)的土地所有權(quán)問題,可以根據(jù)實(shí)際情況分別處理。”
1998年12月27日國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》(國(guó)務(wù)院令第256號(hào),以下簡(jiǎn)稱《土地管理法實(shí)施條例》)第二條進(jìn)一步明確了國(guó)有土地的范嗣,其規(guī)定如下:①城市市區(qū)的土地;②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國(guó)有的土地;③國(guó)家依法征收的土地;④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的,原屬于其成員集體所有的土地;⑥因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因,農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
《憲法》第十條規(guī)定:“任何組織或者個(gè)人不得侵占,買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”在現(xiàn)階段,按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有:①通過行政劃撥方式取得;②通過國(guó)家出讓方式取得;③通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得(如買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式);④通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。依法取得建設(shè)用地使用權(quán)后,建設(shè)用地使用權(quán)人享有土地占有、使用和收益的權(quán)利,有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。但不得改變土地用途,如需要改變的,應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán),不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定.但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的,附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。同樣,建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的,該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。
(二)集體土地
勞動(dòng)群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有制的形式,該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地,簡(jiǎn)稱集體土地。農(nóng)民集體的范圍有下列3種:①村農(nóng)民集體;②村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體;③鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體?!锻恋毓芾矸ā返谑畻l規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的,由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體組織經(jīng)營(yíng)、管理。”
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有,即除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有。《憲法》第十條規(guī)定:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除南法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。”第九條規(guī)定:“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源,都屬于國(guó)家所有,即全民所有;南法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。”
黨的十八屆三中全會(huì)提出加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國(guó)有土地同等人市、同權(quán)同價(jià)。同時(shí),改革農(nóng)村宅基地制度,選擇若干試點(diǎn),慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。
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