2020房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn):建筑物的基本認(rèn)識(shí)
建筑物的基本認(rèn)識(shí)
1. 坐落。
2.面積包括:(1)建筑面積;(2)套內(nèi)建筑面積;(3)使用面積;(4)其他面積,如住宅還需要了解居住面積,商業(yè)用房還需要了解營(yíng)業(yè)面積,出租的房屋還需要了解可出租的面積等。
3.層數(shù)和高度。通常按照層數(shù)或高度,將建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。
4.結(jié)構(gòu)。是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。一般分為:(1)鋼結(jié)構(gòu),(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),(3)磚混結(jié)構(gòu),(4)磚木結(jié)構(gòu),(5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。
5.設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、燃?xì)狻⒄彰?、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備。需要了解它們的配置和性能。
6.裝修。分為內(nèi)裝修和外裝修。需要了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度,所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì)量等。
7.公共配套設(shè)施完備程度。
8.平面布置。包括平面圖、戶型圖等。
9.外觀。包括外觀圖片等。
10.建成年月。包括開工日期和竣工日期。
11.維修、保養(yǎng)情況及完損程度。包括地基的穩(wěn)定性、沉降情況(沉降是否均勻及其程度)等。
12.利用現(xiàn)狀。包括不同用途的面積分配和樓層分布。
13.產(chǎn)權(quán)狀況。在中國(guó)大陸,建筑物與土地的所有制不同,土地全部都是公有的,建筑物可以私人所有。建筑物的所有權(quán)除了獨(dú)立、共有,還有區(qū)分所有,其中,共有有按份共有和共同共有。法律規(guī)定,轉(zhuǎn)讓共有的房地產(chǎn)時(shí),需經(jīng)其他共有人書面同意 。區(qū)分所有是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式,是一種復(fù)合性的權(quán)利,由專有部分的所有權(quán)(該部分通常為獨(dú)有,但也可能為共有,但這種共有不是建筑物各專有部分的所有人之間的共有)、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)共用部分的。持份權(quán)(該部分為建筑物各 專有部分的所有人之間按份共有)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。
另外,要了解是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán);是否已出租(已出租的房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)要受原租約的限制);是否抵押、典當(dāng)或?yàn)樗颂峁?dān)保;是否涉案;產(chǎn)權(quán)是否有爭(zhēng)議;是否為臨時(shí)建筑;是否屬于違法建筑。還要了解所坐落的土地的權(quán)利狀況,因?yàn)榉课菟袡?quán)還受土地使用權(quán)的約束,如在有限期土地使用權(quán)的土地上建造的房屋所有權(quán),實(shí)際上也是有限期的。
14.其他。如通風(fēng)、采光、隔音、隔振、隔熱,層高,物業(yè)管理(因?yàn)橥晟频奈飿I(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)重要因素)。如果為建筑物的某一部分,如一“套”或一“單元”、“單位”,還需要了解其所處的樓層、朝向;新建的房屋,還需要了解其工程質(zhì)量;期房,還需要了解其建設(shè)單位(開發(fā)商)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位以及預(yù)計(jì)交付使用的日期等。
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