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2020房地產估價師案例與分析考點:假設開發(fā)法適用的對象和條件

更新時間:2020-09-09 16:25:01 來源:環(huán)球網校 瀏覽120收藏48

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摘要 2020年房地產估價師考試越來越近,臨近考試,各位考生應加強??伎键c記憶,接下來小編將房地產估價師《案例與分析》教材考點分享給大家,希望對大家備考有所幫助:

假設開發(fā)法適用的對象和條件:

假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價,如待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發(fā)項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建,如果是重建就屬于毛地的范疇),以下統稱為“待開發(fā)房地產”。

對于有城市規(guī)劃設計條件要求,但城市規(guī)劃設計條件尚未明確的待開發(fā)房地產,難以采用假設開發(fā)法估價。因為在該房地產的法定開發(fā)利用前提未確定的情況下,其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價的話,估價人員可根據所推測的最可能的城市規(guī)劃設計條件來估價,但必須將該最可能的城市規(guī)劃設計條件列為估價的假設和限制條件,并在估價報告中作特別的提示,說明它對估價結果的影響,或估價結果對它的依賴性。

在實際中運用假設開發(fā)法估價的結果的可靠性如何,關鍵取決于下列兩個預測:①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則,正確地判斷了房地產的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)。②是否根據當地房地產市場行情或供求狀況,正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產價值。由于這兩個預測包含著較多的可變因素,假設開發(fā)法有時被指責為較粗糙。這一點也可以從同是參加土地使用權拍賣、招標出讓,均是采用假設開發(fā)法測算報價,但不同的競買者所愿意出的最高購買價格可能相差懸殊中反映出來(當然,各個競買者在測算時所依據的自身條件可能有所不同。其測算結果為投資價值)。不過,當估價對象具有潛在的開發(fā)價值時,假設開發(fā)法幾乎是惟一實用的估價方法。

另外,運用假設開發(fā)法估價的效果如何,除了取決于對假設開發(fā)法本身掌握得如何外,還要求有一個良好的社會經濟環(huán)境,如:①要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策;②要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規(guī);③要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫;④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關房地產投資開發(fā)和交易的稅費清單;⑤要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計劃。如果這些條件不具備,在運用假設開發(fā)法估價時會使本來就難以預測的房地產市場的客觀方面,摻入了許多人為的主觀影響因素,使未來的房地產市場變得更加不可捉摸,從而對未來開發(fā)完成后的房地產價值、開發(fā)成本和稅費等的預測也會更加困難。

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