2020房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析考點(diǎn):資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系

資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系：

資本化率(R)和報(bào)酬率(y)都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但兩者是有很大區(qū)別的。資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率;報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。資本化率是房地產(chǎn)某一年的凈收益與房地產(chǎn)價(jià)值的比率(通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)值來計(jì)算)，僅僅表示從凈收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力;報(bào)酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。

在報(bào)酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計(jì)算公式就有所不同。例如，在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y而資本化率是不區(qū)分凈收益流模式的，所有情況下的未來某一年的凈收益與價(jià)值的比率(A/y)都是資本化率。

可見，報(bào)酬率與凈收益本身的變化，獲得凈收益期限的長短等無直接關(guān)系;資本化率則與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等有直接關(guān)系。

[例6-22]　某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流見表6—4.假定報(bào)酬率為10%，試求其資本化率。

[解]　先求取該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為其未來每年凈收益的現(xiàn)值之和，計(jì)算結(jié)果見表6—5.某宗房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值表6-5

求出了該宗房地產(chǎn)的價(jià)值之后，其資本化率為未來第一年的凈收益與價(jià)值的比率，即：R=5000/57447.17=8.70%。

例6—22由于凈收益流是無規(guī)則變動(dòng)的，所以資本化率與報(bào)酬率之間沒有明顯的嚴(yán)格數(shù)學(xué)關(guān)系。

溫馨提示：2020年房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)名大幕開啟，為您能夠?qū)Ｐ膫淇?，不用費(fèi)心留意2020年房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)名時(shí)間等重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，環(huán)球網(wǎng)校推出 免費(fèi)預(yù)約短信提醒服務(wù)，您可及時(shí)收到2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間等重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)的考試信息通知。

您在備戰(zhàn)房地產(chǎn)估價(jià)師考試中，需要房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)資料，請(qǐng)點(diǎn)擊文章下方“點(diǎn)擊免費(fèi)下載>>>房地產(chǎn)估價(jià)師高頻考點(diǎn)/歷年真題/章節(jié)練習(xí)資料”免費(fèi)下載學(xué)習(xí)，祝您備考順利!