2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題（二）

1、在實(shí)際估價(jià)中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是(　)。

A、過去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

B、未來數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

C、過去數(shù)據(jù)資本化公式法

D、未來數(shù)據(jù)資本化公式法

2、報(bào)酬率的表達(dá)式為(　)。

A、投資回報(bào)/所投入的資金

B、投資回收/所投入的資本

C、(投資回報(bào)+投資回收)/所投入的資金

D、(投資回收-投資回報(bào))/所投入的資本

3、某房地產(chǎn)估價(jià)師采用累加法求取報(bào)酬率，其中安全利率為5%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為1%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為0.1%，投資帶來的優(yōu)惠率為2%。則報(bào)酬率是(　)。

A、4.1%

B、5.1%

C、5.9%

D、6.1%

4、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是(　)。

A、毛租金乘數(shù)法

B、潛在毛收入乘數(shù)法

C、有效毛收入乘數(shù)法

D、凈收益乘數(shù)法

5、(　)是將估價(jià)對(duì)象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

A、毛租金乘數(shù)法

B、潛在毛租金乘數(shù)法

C、有效毛收入乘數(shù)法

D、凈收益乘數(shù)法

6、某收益性房地產(chǎn)共5年收益期，報(bào)酬率為10%，未來5年的凈收益預(yù)測(cè)分別為5000、5250、5600、5850、6500，收益現(xiàn)值為57447.17元。則其資本化率為(　)。

A、8.3%

B、8.5%

C、8.7%

D、8.9%

7、下列有關(guān)直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)，表述錯(cuò)誤的是(　)。

A、直接資本化法不需要預(yù)測(cè)未來許多年的凈收益

B、直接資本化法的計(jì)算過程較簡(jiǎn)單

C、直接資本化法的資本化率或收益乘數(shù)能較好的反映市場(chǎng)實(shí)際情況

D、直接資本化法對(duì)可比實(shí)例的依賴性較差

8、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年、年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為(　)。

A、8.8%

B、10%

C、18%

D、18.6%

9、某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購(gòu)買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08。則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為(　)萬元。

A、22.0

B、22.5

C、23.0

D、23.5

10、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為800萬元，建筑物價(jià)值為3000萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。該房地產(chǎn)的價(jià)值是(　)。

A、6250

B、8000

C、9250

D、10000

答案解析：

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是凈收益流模式的確定。在過去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、未來數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法和未來數(shù)據(jù)資本化公式法中，最合理的是未來數(shù)據(jù)資本化公式法。

2、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。報(bào)酬率=投資回報(bào)/所投入資金。

3、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率=5%+1%+0.1%-2%=4.1%。

4、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。潛在毛收入乘數(shù)，是沒有考慮空置和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的，是最理想的狀態(tài)下的毛收入，實(shí)際上達(dá)不到;有效毛收入乘數(shù)，則是充分考慮了空置和租金損失的情況?？梢詮淖置孢M(jìn)行理解，幫助解題。

5、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。有效毛收人乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

6、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系。資本化率是第一年的凈收益與其價(jià)值的比率=5000/57447.17=8.7%。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較。直接資本化法對(duì)可比實(shí)例的依賴性較強(qiáng)

8、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是投資組合技術(shù)。抵押貸款常數(shù)×分期償還額=貸款總額，月抵押貸款常數(shù)==2.028%，年抵押貸款常數(shù)=2.028%×12=24.33%，綜合資本化率=60%×24.33%+40%×10%=18.6%。

9、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是投資組合技術(shù)。購(gòu)買者要求的稅前現(xiàn)金流量=5×12%=0.6(萬元)，償還抵押貸款的能力=2-0.6=1.4(萬元)，抵押貸款金額=1.4÷0.08=17.5(萬元)，該宗房地產(chǎn)價(jià)格=自有資金額+抵押貸款金額=5+17.5=22.5(萬元)。

10、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是剩余技術(shù)。土地價(jià)值=(800-3000×10%)/8%=6250(萬元);該房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=3000+6250=9250(萬元)。

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