2021年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬練習題（三）

1、估價對象帶有債權(quán)債務(wù)，可比實例不帶債權(quán)債務(wù)的：估價對象房地產(chǎn)價格=不帶債權(quán)債務(wù)的可比實例房地產(chǎn)價格-債權(quán)+債務(wù)。(　)

對

錯

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。如果是估價對象帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔，則一般是在比較法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔的房地產(chǎn)價值后，再加上債權(quán)和其他權(quán)益價值減去債務(wù)和其他負擔價值，就可得到估價對象的價值。參見教材P185。

2、在建立比較基礎(chǔ)時，對于統(tǒng)一付款方式的做法具體是通過折現(xiàn)計算。(　)

對

錯

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。統(tǒng)一付款方式是將可比實例不是在成交日期一次性付清的價格，調(diào)整為在成交日期一次性付清的價格。具體方法是通過折現(xiàn)計算。參見教材P185。

3、對同一房地產(chǎn)而言，建筑面積單價>套內(nèi)建筑面積單價>使用面積單價。(　)

對

錯

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。對同一房地產(chǎn)而言，一般情況下，建筑面積>套內(nèi)建筑面積>使用面積，則建筑面積單價<套內(nèi)建筑面積單價<使用面積單價。參見教材P189。

4、可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常的。(　)

對

錯

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是交易情況修正的含義?？杀葘嵗某山粌r格是實際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常的，而要求評估的估價對象價值或價格一般是正常合理的，所以可比實例的成交價格如果是不正常的，就需要對其進行交易情況修正。參見教材P190～191。

5、房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他因素調(diào)整。(　)

對

錯

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的含義。市場狀況調(diào)整也稱為交易日期調(diào)整，是使可比實例在其成交日期的價格成為在價值時點的價格的處理。參見教材P194。

6、在比較法中，可采用時間序列分析法對可比實例價格進行交易日期修正。 (　)

對

錯

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。市場狀況調(diào)整的具體方法，可采用價格變動率或價格指數(shù)，也可采用時間序列分析。參見教材P195。

7、比較法估價中進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在其成交日期的自身狀況下的價格，調(diào)整為在價值時點的估價對象狀況下的價格。(　)

對

錯

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。房地產(chǎn)狀況調(diào)整是使可比實例在自身狀況下的價格成為在估價對象狀況下的價格的處理?？杀葘嵗隣顩r應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或反映的狀況，而不是在價值時點的狀況，也不一定是在成交日期的狀況。參見教材P197～198。

8、比較法中，在進行房地產(chǎn)狀況比較、調(diào)整之前，要搞清楚可比實例狀況和估價對象狀況應(yīng)是在何時的狀況，可比實例狀況應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或反映的狀況，不一定是在成交日期的狀況，估價對象狀況通常是在價值時點的狀況。(　)

對

錯

【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。比較法中，在進行房地產(chǎn)狀況比較、調(diào)整之前，要搞清楚可比實例狀況和估價對象狀況應(yīng)是在何時的狀況，可比實例狀況應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或反映的狀況，而不是在價值時點的狀況，也不一定是在成交日期的狀況，估價對象狀況應(yīng)是需要評估的價值或價格所對應(yīng)或反映的狀況，通常是在價值時點的狀況。參見教材P198。

9、對于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素的權(quán)重有所不同，對于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權(quán)重則相同。(　)

對

錯

【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟。對于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同，對于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同。參見教材P200。

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