2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題（三）

1、估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)，可比實(shí)例不帶債權(quán)債務(wù)的：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=不帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)+債務(wù)。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。如果是估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)，則一般是在比較法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上債權(quán)和其他權(quán)益價(jià)值減去債務(wù)和其他負(fù)擔(dān)價(jià)值，就可得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。參見(jiàn)教材P185。

2、在建立比較基礎(chǔ)時(shí)，對(duì)于統(tǒng)一付款方式的做法具體是通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。統(tǒng)一付款方式是將可比實(shí)例不是在成交日期一次性付清的價(jià)格，調(diào)整為在成交日期一次性付清的價(jià)格。具體方法是通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算。參見(jiàn)教材P185。

3、對(duì)同一房地產(chǎn)而言，建筑面積單價(jià)>套內(nèi)建筑面積單價(jià)>使用面積單價(jià)。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。對(duì)同一房地產(chǎn)而言，一般情況下，建筑面積>套內(nèi)建筑面積>使用面積，則建筑面積單價(jià)<套內(nèi)建筑面積單價(jià)<使用面積單價(jià)。參見(jiàn)教材P189。

4、可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常的。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是交易情況修正的含義?？杀葘?shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常的，而要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格一般是正常合理的，所以可比實(shí)例的成交價(jià)格如果是不正常的，就需要對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。參見(jiàn)教材P190～191。

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他因素調(diào)整。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義。市場(chǎng)狀況調(diào)整也稱為交易日期調(diào)整，是使可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格成為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的處理。參見(jiàn)教材P194。

6、在比較法中，可采用時(shí)間序列分析法對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正。 (　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。市場(chǎng)狀況調(diào)整的具體方法，可采用價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)，也可采用時(shí)間序列分析。參見(jiàn)教材P195。

7、比較法估價(jià)中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在其成交日期的自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。房地產(chǎn)狀況調(diào)整是使可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格的處理?？杀葘?shí)例狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的狀況，而不是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，也不一定是在成交日期的狀況。參見(jiàn)教材P197～198。

8、比較法中，在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況比較、調(diào)整之前，要搞清楚可比實(shí)例狀況和估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)是在何時(shí)的狀況，可比實(shí)例狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的狀況，不一定是在成交日期的狀況，估價(jià)對(duì)象狀況通常是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。比較法中，在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況比較、調(diào)整之前，要搞清楚可比實(shí)例狀況和估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)是在何時(shí)的狀況，可比實(shí)例狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的狀況，而不是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，也不一定是在成交日期的狀況，估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)是需要評(píng)估的價(jià)值或價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的狀況，通常是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況。參見(jiàn)教材P198。

9、對(duì)于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素的權(quán)重有所不同，對(duì)于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權(quán)重則相同。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟。對(duì)于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同，對(duì)于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同。參見(jiàn)教材P200。

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