2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題（四）

判斷題

1.房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的具有相似性。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用。房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的，同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。參見教材P154。

2.根據(jù)合法原則，只有完全合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是合法原則。遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價(jià)。參見教材P156。

3.鑒證性估價(jià)一般都要遵循獨(dú)立客觀公正原則，咨詢性估價(jià)可以不必一定要遵循獨(dú)立客觀公正原則。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是獨(dú)立客觀公正原則。咨詢性估價(jià)要站在某個(gè)特定單位或個(gè)人的立場上而非站在中立的立場上進(jìn)行評(píng)估，嚴(yán)格地說不一定要遵循獨(dú)立客觀公正原則。參見教材P154。

4.估價(jià)對(duì)象狀況不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的，甚至不是根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況確定的，必須依法判定。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是合法原則。估價(jià)對(duì)象狀況不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的，甚至不是根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況確定的，而必須依法判定。參見教材P156。

5.在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場情況的分析始終應(yīng)針對(duì)價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。(　)

『正確答案』 √

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。不論是何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場狀況始終是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況。參見教材P162。

6.從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，故不必做到評(píng)估價(jià)值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是合法原則。從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，只是必須做到評(píng)估價(jià)值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。參見教材P156。

7.均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對(duì)象內(nèi)部各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P168。

8.某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0;2010年10月10日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更用途為住宅、辦公;2011年5月9日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更容積率為3.0;2011年9月1日市國土局委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，則價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為2010年10月10日和2011年5月9日。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。一般情況下價(jià)值時(shí)點(diǎn)只有一個(gè)。但是此題中，產(chǎn)生補(bǔ)地價(jià)的情況有2次，2010年10月10日為第一次，變更了土地使用用途，第二次為2011年5月9日，變更容積率，兩次變更時(shí)都產(chǎn)生了補(bǔ)地價(jià)的需要，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為變更時(shí)，所以有兩個(gè)價(jià)值時(shí)點(diǎn)。參見教材P161。

9.假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤，是遵循替代原理求取的。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是替代原則。假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤等，也都是遵循替代原理來求取的。參見教材P166。

10.估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人和意向取得者不一致時(shí)，確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況，應(yīng)該始終從權(quán)利人角度進(jìn)行估價(jià)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人和意向取得者不一致時(shí)，應(yīng)該先根據(jù)估價(jià)目的確定是從權(quán)利人角度還是意向取得者的角度進(jìn)行估價(jià)，再根據(jù)其對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利，確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況。參見教材P170。

11.謹(jǐn)慎原則要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下，對(duì)其作出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面，謹(jǐn)慎考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是謹(jǐn)慎原則。謹(jǐn)慎原則要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下，對(duì)其作出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，謹(jǐn)慎考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏蓋的一面。參見教材P171。

12.改變規(guī)模的房地產(chǎn)價(jià)值-改變規(guī)模的必要支出及應(yīng)得利潤>現(xiàn)規(guī)模下的房地產(chǎn)價(jià)值，則適用“改變規(guī)模”前提。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。經(jīng)分析、判斷，以改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變規(guī)模前提進(jìn)行估價(jià)。現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)改變規(guī)模的財(cái)務(wù)上可行的條件是：(改變規(guī)模后的房地產(chǎn)價(jià)值-改變規(guī)模的必要支出及應(yīng)得利潤)>現(xiàn)規(guī)模下的房地產(chǎn)價(jià)值。參見教材P170。

13.估價(jià)目的和價(jià)值類型不同，采用的估價(jià)原則可以不同。抵押價(jià)值或抵押凈值的評(píng)估，除了應(yīng)該遵循市場價(jià)值評(píng)估的原則外，還應(yīng)該遵循謹(jǐn)慎原則。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的主要原則。估價(jià)目的和價(jià)值類型不同，采用的估價(jià)原則可以不同。抵押價(jià)值或抵押凈值的評(píng)估，除了應(yīng)該遵循市場價(jià)值評(píng)估的原則外，還應(yīng)該遵循謹(jǐn)慎原則。參見教材P154。

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