2021房估師考試《理論與方法》考點：最佳開發(fā)經營方式的選擇

考點：最佳開發(fā)經營方式的選擇

1.選取最佳開發(fā)經營方式前，應調查、分析待開發(fā)房地產狀況和當地房地產市場狀況，然后選取最佳開發(fā)經營方式，并確定未來開發(fā)完成后的房地產狀況。

2.以評估政府有償出讓建設用地使用權價格為例說明

在中國現行土地使用制度下，政府有償出讓建設用地使用權的土地，可能是熟地、毛地或生地。出讓方式有招標、拍賣、掛牌和協議四種。出讓前，政府都需要對擬出讓土地進行估價，以確定其招標底價、拍賣底價(保留價)、掛牌底價、協議出讓最低價。

投標人、競買人、土地使用者也需要對這類房地產開發(fā)用地進行估價，以確定其報價或出價。開發(fā)用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、建筑高度、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標人、競買人、土地使用者必須遵照這些限制條件開發(fā)利用。這些限制條件是評估這類房地產開發(fā)用地的價值時必須遵守的前提條件。

3.調查、分析該類房地產開發(fā)用地的狀況：

(1)搞清土地的區(qū)位狀況 ，3個層次：

① 土地所在城市的性質;

② 土地所在城市內的區(qū)域的性質;

③ 具體的區(qū)位狀況。

搞清這些，主要是為選擇最佳的用途服務 。

例如，位于上海浦東新區(qū)的一塊房地產開發(fā)用地需要估價，搞清該塊土地的區(qū)位狀況，需要搞清上海的性質和地位，浦東新區(qū)的性質和地位，浦東新區(qū)與上海老市區(qū)的關系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設設想等，此外還要搞清這塊土地在該區(qū)內的具體區(qū)位狀況，包括位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等。

(2)搞清土地實物狀況，包括面積、形狀、地形、地勢、地質、開發(fā)程度等。這些為預測后續(xù)開發(fā)的必要支出服務 。

(3)搞清土地的權益狀況 ，規(guī)劃條件：土地用途、容積率、建筑密度、綠地率等。土地權利：土地權利類型、使用期限、能否續(xù)期，以及對該房地產開發(fā)項目及建成后的房地產轉讓、租賃、價格等的有關規(guī)定等。搞清規(guī)劃條件主要是為選取最佳的開發(fā)利用方式、確定未來開發(fā)完成后的房地產狀況服務 。

①搞清將擁有的土地權利主要是為預測開發(fā)完成后的房地產市場價格、租金等服務。

②在調查、分析了房地產開發(fā)用地的狀況和當地房地產市場狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括最佳用途、建筑規(guī)模、檔次 等。這些都要在規(guī)劃允許的范圍內選取。在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳用途 。

③選取最佳用途，要考慮該土地位置的可接受性、這種用途的現實社會需要程度、未來發(fā)展趨勢 ，或者說，要分析當地市場的接受能力，即在項目建成后市場上究竟需要什么類型的房地產。

例如，某宗土地的規(guī)劃用途為賓館或公寓、寫字樓，但在實際估價中究竟應選擇哪種用途?這首先要調查、分析該土地所在城市和區(qū)域賓館、公寓、寫字樓的供求關系及其走向。如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而在未來幾年內能提供的數量又較少時，則應選擇該土地的用途為公寓。

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