2021房估師考試《理論與方法》考點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法

考點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法

1.概念

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法，是對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并測(cè)算其價(jià)值或價(jià)格，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。

該方法是一種批量估價(jià)方法。

主要用于：存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估。

2.六步驟：

(1)確定估價(jià)范圍。估價(jià)范圍包括估價(jià)的區(qū)域范圍和房地產(chǎn)種類。估價(jià)的區(qū)域范圍即需要對(duì)哪個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，例如是某個(gè)城市的全部行政區(qū)，還是其規(guī)劃區(qū)、建成區(qū)、某個(gè)或某幾個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)。估價(jià)的房地產(chǎn)種類即需要對(duì)哪些用途和類型的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，例如是住宅，還是商店、辦公樓、旅館、廠房、倉(cāng)庫(kù)等，或是各種房地產(chǎn)。

(2)進(jìn)行房地產(chǎn)分組。把相似的房地產(chǎn)劃分在同一組內(nèi)。通常先“分用途”，如分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、倉(cāng)庫(kù)等;再“分類型”，如分為高層、多層、低層等，將商業(yè)房地產(chǎn)分為大型商場(chǎng)、小型店鋪等，將辦公樓分為甲級(jí)、乙級(jí)、普通辦公樓等;然后“分區(qū)域”，如成片開發(fā)的住宅按自然小區(qū)劃分，臨街商業(yè)房地產(chǎn)按路線價(jià)區(qū)段劃分。

(3)在每組內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)。

標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)是指一個(gè)組內(nèi)具有代表性的典型房地產(chǎn)。

標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)最好是實(shí)際存在的，也可以虛擬的。對(duì)其基本狀況(如用途、位置、樓層、朝向、戶型、面積等影響同一組內(nèi)不同房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的主要因素)作出明確界定。

(4)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。即標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格，測(cè)算方法與測(cè)算路線價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)的方法相似。

(5)確定有關(guān)調(diào)整系數(shù)。如樓幢、樓層、朝向、戶型、面積等調(diào)整系數(shù)。

(6)計(jì)算各宗被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。這是利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)，將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為各宗被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。

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