2021年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬練習題（十四）

多項選擇題

1.對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進行評估時，應遵循的估價原則有(　)。

A.合法原則

B.價值時點原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹慎原則

『正確答案』BC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價原則?，F(xiàn)狀價值是指估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值。實際狀況包括實際的用途、規(guī)模和檔次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用;可能是合法利用，也可能不是合法利用。合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況特別是權益狀況下的價值。現(xiàn)狀價值評估不一定是在其依法判定的估價對象狀況下價值，不合法利用前提下的現(xiàn)狀價值通常會高于市場價值。參見教材P154。

2.下列房地產(chǎn)中，屬于按權益狀況劃分的類型有(　)。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)按權益狀況劃分的種類。“已滅失的房地產(chǎn)”和“整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)”是按實物形態(tài)劃分的類型。參見教材P71～73。

3.下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當前需求的有(　)。

A.當前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消

D.人們預期該類房地產(chǎn)價格未來會上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢

『正確答案』CDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。選項B，消費者收入增加不一定會增加對商品住宅的需求，要具體看是哪一類收入人群。參見教材P113～114。

4.在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中通常低于其市場價值的有(　)。

A.投資價值

B.抵押價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.現(xiàn)狀價值

E.殘余價值

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價值的種類。選項A，投資價值可能高于、等于或小于市場價值。投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的價格，是其投資行為能夠實現(xiàn)的基本條件。當房地產(chǎn)的投資價值大于該房地產(chǎn)的市場價值時，說明值得投資(購買);反之，說明不值得投資(購買)。因此，投資價值的評估結果可能大于也可能小于，甚至可能等于市場價值的評估結果。選項B，謹慎價值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹慎原則所評估的價值。謹慎價值通常低于市場價值。房地產(chǎn)抵押價值本質上是謹慎價值。選項C，快速變現(xiàn)價值是指在不符合市場價值形成條件中“適當?shù)臓I銷”下的價值。快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值。選項D，現(xiàn)狀價值可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用;可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，現(xiàn)狀價值低于或等于市場價值。但如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用(通常情況下現(xiàn)狀利用是最高最佳利用)，則現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值可能高于市場價值。選項E，殘余價值是指估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值，它一般低于市場價值。參見教材P90～93。

5.下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產(chǎn)價格下降的有(　)。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應量

E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素。選項A，提高購房最低首付款比例會抑制需求，在供給不變前提下，會導致房地產(chǎn)價格下降;選項B，在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價轉嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會使房地產(chǎn)價格上漲;選項C，在買方市場的情況下，減少賣方的稅收會使房地產(chǎn)價格下降;選項D，減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應量，會使房地產(chǎn)價格上漲;選項E，一般地說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)三種情況：(1)引起房地產(chǎn)價格上漲;(2)引起房地產(chǎn)價格下跌;(3)起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。參見教材P137～139。

6.下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有(　)。

A.將學校用于教學的辦公樓假設可改變?yōu)樯虅辙k公樓進行估價

B.對已依法公告列入征收范圍內的房屋，按抵押價值進行估價

C.對已抵押房地產(chǎn)進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權數(shù)額

D.對在建工程進行抵押估價，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價款

E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進行抵押估價，扣除相應的土地使用權出讓金

『正確答案』DE

『答案解析』本題考查的是合法原則。評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應包含已抵押擔保的債權數(shù)額;評估建設用地使用權是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應包含劃撥建設用地使用權轉變成出讓建設用地使用權應繳納的土地使用權出讓金;不得抵押的房地產(chǎn)范圍：權屬有爭議的房地產(chǎn)，公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，文物，依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)，被依法查封、扣留、監(jiān)管或其他形式限制的房地產(chǎn)，其他;空置3年以上的商品房。參見教材P155～160。

7.下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價的有(　)。

A.標準廠房

B.行政辦公室

C.寫字樓

D.房地產(chǎn)開發(fā)用地

E.在建工程

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是比較法適用的估價對象。比較法適用的估價對象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：(1)住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最適用比較法估價，相對來說也是一種最容易、最簡單的房地產(chǎn)估價;(2)寫字樓;(3)商鋪;(4)標準廠房;(5)房地產(chǎn)開發(fā)用地。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價：(1)數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等;(2)很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等;(3)可比性差的房地產(chǎn)，如在建工程(完工程度差異大)等。參見教材P176。

8.估價對象為一宗熟地，對其可比實例權益狀況進行調整時，應包括的內容有(　)。

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.基礎設施完備程度

D.容積率

E.周邊道路交通管制狀況

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是權益狀況調整的內容。選項A，建筑密度與容積率一樣，屬于規(guī)劃條件。選項C、E屬于區(qū)位狀況。參見教材P199。

9.關于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價值的說法，正確的有(　)。

A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值

B.評估抵押價值應選用較保守的估計值

C.評估期房市場價格應選用最高的估計值

D.評估買賣價格應選用最可能的估計值

E.評估保險價值應選用最低的估計值

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是凈收益測算應注意的問題。除了評估房地產(chǎn)抵押價值銀遵守謹慎原則而應選用較保守的估計值、評估投資價值因投資者的原因可能選用較樂觀的估計值或較保守的估計值外，其他目的的估價都應選用最可能的估計值。參見教材P259。

10.成本法估價中，征收集體土地的土地征收補償費用的內容包括(　)。

A.土地補償費與安置補助費

B.地上附著物和青苗的補償費

C.征地管理費

D.安排被征地農(nóng)民的社會保障費

E.場地平整費

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是土地成本。土地征收補償費用一般由下列4項費用組成：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費、安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。參見教材P290～291。

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