2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題（十五）

單項(xiàng)先擇題

1.關(guān)于地租測(cè)算的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　)。

A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測(cè)算地租時(shí)，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對(duì)應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息

B.測(cè)算地租時(shí)，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的

C.從房租中分離出地租時(shí)，扣除項(xiàng)目應(yīng)包括房屋折舊費(fèi)、投資利息、房屋租賃稅費(fèi)等

D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開(kāi)墾費(fèi)用

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是地租理論及地租的測(cè)算。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，未耕地的地租=同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租-開(kāi)墾費(fèi)用的利息。參見(jiàn)教材P250～251。

2.某宗土地總面積為1000m2，容積率為2.8，土地單價(jià)為3500元/m2，若將容積率提高到4，樓面地價(jià)不變，則理論上補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為(　)萬(wàn)元。

A.105

B.150

C.420

D.500

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是價(jià)差法。補(bǔ)地價(jià)=新規(guī)劃條件下地價(jià)-舊規(guī)劃條件下地價(jià)=3500/2.8×(4-2.8)×1000=150(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P382。

3.對(duì)一幢住宅樓進(jìn)行整體估價(jià)時(shí)，不能作為區(qū)位因素的是(　)。

A.朝向

B.樓層

C.交通條件

D.樓前綠化

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。當(dāng)為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，樓層是重要的位置因素，對(duì)整幢樓評(píng)估時(shí)，樓層不作為區(qū)位因素。參見(jiàn)教材P406。

4.下列估價(jià)工作中，宜首先進(jìn)行的是(　)。

A.制定估價(jià)作業(yè)方案

B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象

C.確定估價(jià)結(jié)果

D.撰寫估價(jià)報(bào)告

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是估價(jià)程序。在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，制定估價(jià)作業(yè)方案，以保質(zhì)、按時(shí)完成該估價(jià)項(xiàng)目。參見(jiàn)教材P395。

5.根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，估價(jià)資料保存期限應(yīng)不少于15年;屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于30年，起算日期為(　)。

A.估價(jià)作業(yè)開(kāi)始日期

B.估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日

C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)

D.估價(jià)報(bào)告出具之日

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是保存估價(jià)資料。估價(jià)資料保存期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算。根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，估價(jià)資料保存期限應(yīng)不少于15年;屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于30年;估價(jià)資料保存已超過(guò)15年或30年而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束。參見(jiàn)教材P424。

多項(xiàng)選擇題

1.某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購(gòu)建價(jià)格為200萬(wàn)元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬(wàn)元，管理費(fèi)用為15萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為20萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為50萬(wàn)元。正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤(rùn)率為12%，土地報(bào)酬率為6%。下列運(yùn)用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值中的有關(guān)說(shuō)法，正確的有(　)。

A.評(píng)估對(duì)象土地取得成本為196萬(wàn)元

B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬(wàn)元

C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬(wàn)元

E.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為64.20萬(wàn)元

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。(1)由于類似工業(yè)用地的重新購(gòu)建價(jià)格為200萬(wàn)元(50年建設(shè)用地使用權(quán))，估價(jià)對(duì)象剩余土地使用權(quán)年限為45年，則估價(jià)對(duì)象土地取得成本=200×[1-(1+6%)-45]/[1-(1+6%)-50]≈196(萬(wàn)元)。是否要做年期修正，是關(guān)鍵。(2)應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用=196+300+15+20=531(萬(wàn)元)。(3)土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目=(300+15+20)×[(1+6.31%)1.5/2-1]=15.73(萬(wàn)元)。(4)投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=12%×(196+300+15+20) =0.12×531=63.72(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P297。

2.關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有(　)。

A.通常是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值

B.通常是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

C.通常是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

D.不宜將類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格直接“平移”過(guò)來(lái)作為測(cè)算結(jié)果

E.不能采用成本法求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)A，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是指在價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后未來(lái)某時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)狀況下開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況的價(jià)值。選項(xiàng)B，在靜態(tài)分析法中，未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。選項(xiàng)C，動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值;但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值;當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。選項(xiàng)E，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法求取，否則表面上是采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，實(shí)質(zhì)上是采用成本法估價(jià)。參見(jiàn)教材P349～350。

3.關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法用途的說(shuō)法，正確的有(　)。

A.可用于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

B.可用于收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來(lái)比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低

E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，長(zhǎng)期趨勢(shì)法可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，長(zhǎng)期趨勢(shì)法可用來(lái)比較、分析兩宗或兩宗以上房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力。參見(jiàn)教材P392。

4.關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說(shuō)法，正確的有(　)。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價(jià)方法

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是路線價(jià)法。路線價(jià)法不需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，基準(zhǔn)地價(jià)修正法需要，兩種方法均需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整，路線價(jià)法可以在短時(shí)間內(nèi)對(duì)多宗土地進(jìn)行估價(jià)，是批量估價(jià)方法，基準(zhǔn)地價(jià)修正法不是。參見(jiàn)教材P364、378。

5.房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括(　)。

A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限

B.經(jīng)實(shí)地查勘無(wú)理由懷疑房屋存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對(duì)房屋安全的合理假定

C.對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定

E.為降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行假定

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。選項(xiàng)E錯(cuò)誤，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況必須是客觀真實(shí)的，不能假定。參見(jiàn)教材P419。

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