2021年房地產估價師考試《案例與分析》練習題（十九）

案例一

黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補交了土地使用權出讓金，辦理了產權證變更手續(xù)。2007年黃某為轉讓該房地產，要求評估其現(xiàn)時市場價值。因當?shù)責o類似餐館的可比實例，故估價人員首先采用了收益法估價(估價依據(jù)正確)，估值40萬元。然后，再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價，估值50萬元。由此確定最終估價結論為(40+50)÷2=45(萬元)。請問：這樣確定估價結論是否正確?為什么?

答案：

這樣確定估價結論不正確。因為：

1.將估價對象視為住宅進行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價對象似應按住宅用途估價(因為50萬元大于40萬元)，但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價對象的合法用途是商業(yè)，因此應以收益法計算的價格為其合法價格。

2.將估價對象按兩種不同用途進行估價，并對結果進行算術平均的做法是錯誤的，因為估價對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。

案例二

該住宅。李某有意購入該住宅，但雙方均不知該如何確定此套住宅價格，為此委托某房地產估價公司進行評估，請你作為一名房地產估價師寫出評估該住宅轉讓價格的估價技術路線。

答案：

1.用市場法或成本法評估出該套住宅在轉讓之日的完全產權售價。

2.根據(jù)張某與銀行簽訂的按揭合同的約定，李某在購入該住宅后，可以與該銀行繼簽按揭合同，繼續(xù)向銀行支付剩余本息;也可以與張某在買賣合同中約定，由李某提前償還貸款本息。

3.由完全產權的售價減去需繼續(xù)向銀行支付的剩余本息值在轉讓之日的現(xiàn)值，得出該套住宅的轉讓價。

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