2021房估師考試《理論與方法》考點(diǎn)：確定估價(jià)基本事項(xiàng)

考點(diǎn)：確定估價(jià)基本事項(xiàng)

一、估價(jià)基本事項(xiàng)概述

房地產(chǎn)估價(jià)是為了特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷。必須確定(4個(gè))估價(jià)基本事項(xiàng)：估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。

估價(jià)基本事項(xiàng)不能明確的責(zé)任主要在估價(jià)師自己。

在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)基本事項(xiàng)之間有內(nèi)在聯(lián)系，其中估價(jià)目的是龍頭。明確了估價(jià)目的，才能確定估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。

法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。

不能獨(dú)立使用、處分的房地產(chǎn)，如一個(gè)高爾夫球洞、一條保齡球球道、封閉使用的大院內(nèi)的一幢房屋，因?yàn)椴灰俗鳛榈盅何?，一般不具有抵押價(jià)值，所以不宜作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。

估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型三者之間，估價(jià)對(duì)象與價(jià)值時(shí)點(diǎn)有關(guān)，其余是相互獨(dú)立的。確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)在確定估價(jià)對(duì)象之前，因?yàn)閮r(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，估價(jià)對(duì)象狀況可能不同。

二、估價(jià)目的的確定

估價(jià)目的是由委托人的估價(jià)需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。但在實(shí)際中，估價(jià)師不應(yīng)指望委托人提出估價(jià)目的，特別是提出符合估價(jià)要求的清晰、具體的估價(jià)目的。因?yàn)槲腥艘话悴欢靡岢龉纼r(jià)目的，甚至不懂得什么是估價(jià)目的，更不懂得如何表述估價(jià)目的。但估價(jià)又必須明確估價(jià)目的。

估價(jià)師需要主動(dòng)向委托人提出相關(guān)問題，與其進(jìn)行充分溝通，認(rèn)真細(xì)致地了解其估價(jià)需要，在此基礎(chǔ)上再按照有關(guān)要求將估價(jià)目的表述出來，然后請(qǐng)委托人認(rèn)可。

任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。估價(jià)目的可通過詢問委托人將要拿未來完成后的估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果去滿足何種需要、解決什么問題、交給誰使用或者由誰認(rèn)可來明確。

對(duì)估價(jià)目的的明確及表述應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定，并盡量細(xì)化，避免模糊、籠統(tǒng)，特別是要禁止為達(dá)到高估或低估目的或者回避有關(guān)規(guī)定而故意模糊估價(jià)目的。

估價(jià)目的應(yīng)清晰、具體，對(duì)應(yīng)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為、行政行為或司法行為，要盡量避免“了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值”之類模糊、籠統(tǒng)的表述。如果估價(jià)項(xiàng)目背景復(fù)雜或估價(jià)報(bào)告用途特殊，在簡(jiǎn)要說明了估價(jià)目的后，還應(yīng)簡(jiǎn)要描述估價(jià)項(xiàng)目的背景或作必要的解釋，使估價(jià)目的更加明確、具體。

三、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定

價(jià)值時(shí)點(diǎn)由估價(jià)目的決定。在實(shí)際估價(jià)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)是估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)是要確定將要評(píng)估的價(jià)值是在何時(shí)的價(jià)值。

價(jià)值時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或?qū)?，是由估價(jià)目的決定的。例如，房屋征收評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為房屋征收決定公告之日。在評(píng)估受賄房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)有受賄之日、案發(fā)之日和委托估價(jià)之日等多種選擇，科學(xué)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為受賄之日。對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)或估價(jià)鑒定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，應(yīng)為原估價(jià)報(bào)告確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，除非原估價(jià)報(bào)告確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)有誤。

價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般采用公歷表示，精確到日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般以估價(jià)作業(yè)期間特別是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期(如完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，一般不得早于受理估價(jià)委托之日(如收到估價(jià)委托書之日、簽訂估價(jià)委托合同之日)，不得晚于出具估價(jià)報(bào)告之日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)早于受理估價(jià)委托之日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為將來的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)晚于出具估價(jià)報(bào)告之日。

四、估價(jià)對(duì)象的確定

估價(jià)對(duì)象是估價(jià)師在委托人指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已確定的估價(jià)目的和價(jià)值時(shí)點(diǎn)，并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。

確定估價(jià)對(duì)象，首先要弄清哪些可以作為估價(jià)對(duì)象，哪些不能作為估價(jià)對(duì)象。因?yàn)橐罁?jù)有關(guān)法律、法規(guī)，有些房地產(chǎn)不應(yīng)作為某些估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。例如，法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象;不得作為出資的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為出資設(shè)立企業(yè)為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。

其次，要界定估價(jià)對(duì)象的范圍，包括估價(jià)對(duì)象實(shí)物構(gòu)成上的范圍，例如是否包括停車位以及建筑物內(nèi)的家具、電器、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn);權(quán)益上的范圍，例如是否包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、債權(quán)債務(wù)等;空間上的范圍，例如坐落、四至、高度、深度等。

在界定估價(jià)對(duì)象的范圍時(shí)，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)，以及同一標(biāo)的物在抵押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等不同的估價(jià)目的下，估價(jià)對(duì)象的范圍可能有所不同。

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