2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題（二十一）

判斷題

1.某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王某擬購(gòu)買(mǎi)A市C區(qū)的一套多層住房，他根據(jù)自己對(duì)該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)對(duì)象價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對(duì)該住房的估價(jià)是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。必須是專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)行為而非個(gè)人行為，王某對(duì)自己的房屋進(jìn)行估價(jià)，是個(gè)人行為，不是由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成，缺乏公信力，不具備專(zhuān)業(yè)估價(jià)的全部特征，因而不是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。參見(jiàn)教材P2。

2.張估價(jià)師對(duì)某房地產(chǎn)在商業(yè)開(kāi)發(fā)前提下的價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)，并提交了房地產(chǎn)價(jià)值咨詢(xún)報(bào)告。開(kāi)發(fā)商采信了他的報(bào)告意見(jiàn)，參與了該地塊的拍賣(mài)競(jìng)投，并最終以略高于估價(jià)結(jié)果的價(jià)格取得了該地塊的土地使用權(quán)。但其后遭遇金融危機(jī)，該地塊市場(chǎng)價(jià)格暴跌。張估價(jià)師因此需要承擔(dān)不實(shí)估價(jià)的法律責(zé)任。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)僅提供價(jià)值意見(jiàn)，而不作價(jià)格保證。且張估價(jià)師做的是咨詢(xún)性估價(jià)，法律責(zé)任較低。這個(gè)案例也顯示出“估價(jià)假設(shè)”的重要，商業(yè)開(kāi)發(fā)前提就是估價(jià)假設(shè)，在咨詢(xún)報(bào)告中，如果張估價(jià)師注明了未考慮可能的金融危機(jī)的影響，則更能幫助張估價(jià)師回避風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P7。

3.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不作價(jià)格保證，因此房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在出具估價(jià)報(bào)告結(jié)論時(shí)，可以不負(fù)任何責(zé)任。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。估價(jià)是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家的身份發(fā)表對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，而不應(yīng)被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。但這又不能被誤解為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以隨意發(fā)表意見(jiàn)，并且可以不負(fù)任何責(zé)任。刑法，公司法、證券法等都有估價(jià)的法律責(zé)任的約定。參見(jiàn)教材P7。

4.鑒證性或證據(jù)性估價(jià)的法律責(zé)任一般大于咨詢(xún)性或參考性估價(jià)的法律責(zé)任。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。在鑒證性估價(jià)和咨詢(xún)性估價(jià)這兩種不同性質(zhì)的估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢(xún)性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。參見(jiàn)教材P7。

5.由于委托人不同，不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，其主要原因應(yīng)該在于掌握的有關(guān)信息不同。但是委托人不同，不能成為評(píng)估價(jià)值不同的原因和理由，否則就違背了職業(yè)道德要求。參見(jiàn)教材P9。

6.一般來(lái)說(shuō)，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來(lái)判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。如果選用實(shí)際成交價(jià)格，需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蛘{(diào)整。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。實(shí)際成交價(jià)格可能是非正常交易價(jià)格，不是正常合理價(jià)格。如果選用實(shí)際成交價(jià)格來(lái)判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，就需要對(duì)它進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蛘{(diào)整。參見(jiàn)教材P10。

7.制定估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，目的在于防范和減少估價(jià)誤差。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范、準(zhǔn)則、規(guī)則、辦法，是為了避免不同的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一時(shí)間的估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)較大差異。參見(jiàn)教材P10。

8.反向住房抵押需要評(píng)估房屋現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)值和老年人預(yù)期壽命結(jié)束時(shí)的未來(lái)房屋市場(chǎng)價(jià)值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是其他方面的需要。反向住房抵押需要評(píng)估房屋現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)值和老年人預(yù)期壽命結(jié)束時(shí)的未來(lái)房屋市場(chǎng)價(jià)值。目的在于確定每月(或每年)的最高養(yǎng)老金。參見(jiàn)教材P28。

9.公司形式的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要求有2名以上評(píng)估師。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價(jià)當(dāng)事人。公司形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)有8名以上評(píng)估師和2名以上股東，其中三分之二以上股東應(yīng)是具有3年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評(píng)估師。參見(jiàn)教材P29。

10.委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告只能是供自己使用，不能提供給第三方使用。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價(jià)當(dāng)事人。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是供自己使用，也可能是提供給特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估價(jià)報(bào)告是提供給社會(huì)公眾使用。也是舉反例排除。參見(jiàn)教材P30。

11.在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，如果損害修復(fù)的必要費(fèi)用大于修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額，則損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，如果損害修復(fù)的必要費(fèi)用大于修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額，則損害在經(jīng)濟(jì)上是不可修復(fù)的。參見(jiàn)教材P21～22。

12.在房屋征收評(píng)估中，委托人一般是房屋征收部門(mén)，是評(píng)估報(bào)告使用人，被征收人是評(píng)估報(bào)告使用人和估價(jià)利害關(guān)系人。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是估價(jià)委托人。在房屋征收評(píng)估中，委托人一般是房屋征收部門(mén)，房屋征收部門(mén)和被征收人都是估價(jià)利害關(guān)系人，也是估價(jià)報(bào)告使用人。參見(jiàn)教材P29～30。

13.任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是估價(jià)目的。委托人一般不會(huì)無(wú)緣無(wú)故花錢(qián)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，肯定是為了某種需要才委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，因此任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。注意：本題中也有“任何”字眼，但是本題是正確的。所以前面總結(jié)的規(guī)律，只在大多數(shù)的情況下成立，不是絕對(duì)的。如果不清楚，需要猜測(cè)時(shí)，才能采用那種方法。參見(jiàn)教材P30。

14.如果為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價(jià)目的。如果是為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金(簡(jiǎn)稱(chēng)合同租金、租約租金，即實(shí)際租金)與市場(chǎng)租金(房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均租金，即客觀租金)差異的影響。參見(jiàn)教材P31。

15.租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主不再有效。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價(jià)目的。房屋租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓房屋的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。買(mǎi)賣(mài)不破租賃。參見(jiàn)教材P31。

16.房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象范圍，也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是估價(jià)對(duì)象。房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。如某個(gè)可供直接經(jīng)營(yíng)使用的賓館、商店、餐館、汽車(chē)加油站、高爾夫球場(chǎng)等的交易提供價(jià)值參考依據(jù)而估價(jià)，其評(píng)估價(jià)值除了包含該賓館、商店、餐館、汽車(chē)加油站、高爾夫球場(chǎng)等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，通常還包含房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價(jià)值。參見(jiàn)教材P32。

17.每種估價(jià)方法都有其特定的適用對(duì)象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是估價(jià)方法。每種估價(jià)方法都有其適用的估價(jià)對(duì)象和估價(jià)需要具備的條件。它們有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用于同一估價(jià)對(duì)象。參見(jiàn)教材P36。

18.國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》是效力最高的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，是估價(jià)的最高要求。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價(jià)依據(jù)。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》是效力最高的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價(jià)的底線。鼓勵(lì)估價(jià)機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并在不同有關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)相抵觸的前提下有所創(chuàng)新。參見(jiàn)教材P34。

19.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格屬于水平評(píng)價(jià)類(lèi)職業(yè)資格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格屬于準(zhǔn)入類(lèi)職業(yè)資格。參見(jiàn)教材P39。

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